A CRIAÇÃO E EXPANSÃO DE DISTRITOS INDUSTRIAIS PELOS MUNICÍPIOS E OS MODELOS JURÍDICOS

A CRIAÇÃO E EXPANSÃO DE DISTRITOS INDUSTRIAIS PELOS MUNICÍPIOS E OS MODELOS JURÍDICOS DISPONÍVEIS À ADMINISTRAÇÃO PARA DESTINAÇÃO DE BENS PÚBLICOS E PARA A OBTENÇÃO DE INVESTIMENTOS PRIVADOS

O distrito industrial, local destinado à implantação de indústrias, deve ser tecnicamente planejado, e sua implantação aprovada por lei que estabeleça as condições de urbanização, os requisitos para a alienação das unidades e as condições para a implantação das indústrias interessadas. (Diógenes Gasparini, in Direito Administrativo, 9ª ed., rev. e atual, São Paulo: Saraiva, 2004, pág. 692) I – INTRODUÇÃO. O presente artigo tem por objetivo discorrer acerca das mais relevantes características e desdobramentos que envolvem a implantação de distritos industriais em cercanias urbanas municipais, tendo em vista o relevante interesse social e econômico que carrega esse tipo de realização, muitas vezes mostrando-se um dos principais instrumentos de fomento da política econômica local. O distrito industrial é a área planejada pelo Poder Público, infraestruturada e destinada à ocupação exclusiva por indústrias, segundo as potencialidades econômicas locais ou regionais. Objetiva possibilitar tanto a instalação de novas indústrias ou empresas, quanto a expansão daquelas já existentes na localidade. A criação ou expansão do distrito industrial procura observar um procedimento bastante detalhado, que vai desde a escolha do local para a sua instalação e aquisição da correspondente propriedade, até a elaboração de projeto de implantação e realização de obras de infraestrutura, para enfim se chegar à destinação dos terrenos ou lotes que o compõem à iniciativa privada. Embora detalhado, o procedimento deve assimilar as vicissitudes da realidade ambiente de cada Município e permitir certa flexibilidade no emprego individualizado ou mixado dos principais modelos jurídicos existentes. A matéria comportará exame sobre a condição dos Municípios disporem, ou não, de recursos para promover às suas expensas o projeto de instalação pretendido, normalmente a envolver quantia considerável se observadas as parcas possibilidades de investimento municipais. Daí a relevância da análise da capacidade e, consequentemente, da forma de promover os investimentos necessários para efetivar a futura desapropriação de áreas e/ou imóveis de utilidade pública. Ainda, procurar-se-á identificar as possíveis vantagens e/ou desvantagens da adoção dos modelos jurídicos atualmente à disposição da Administração, a fim de que, futuramente e se o caso, possa ser formatado e utilizado pelas Municipalidades aquele modelo jurídico que mais se adeque à sua realidade e, assim, venha a permitir a realização do interesse público. II – FUNDAMENTAÇÃO. 1. DA CRIAÇÃO OU EXPANSÃO DE DISTRITO INDUSTRIAL PELOS MUNICÍPIOS. A criação ou expansão de distritos industriais pressupõe, antes de qualquer coisa, ação política ativa e planejada, vocacionada à realização e viabilização do empreendimento. Uma vez identificada vontade política positiva, que tenha por finalidade promover a economia local através do fomento às indústrias e, assim, identificado o interesse público comum, terá vez a realização de uma série de estudos técnicos voltados à verificação das mazelas e potencialidades econômicas enfrentadas na região, assim como a escolha da área para a instalação do empreendimento, o que procuraremos expor com mais detalhes e de modo meramente sugestivo nas linhas que se seguem. Não obstante, desde logo se faz de rigor registrar, dada a relevância da matéria, que o Poder Executivo Municipal deve convocar a sua comunidade, permitindo a participação popular, por meio da promoção de audiências públicas. Além disso, importante que obtenha a chancela do Poder Legislativo para sua ação, por meio da regulamentação através de lei, que disponha sobre a criação e expansão do distrito industrial, instrumento que também poderá conter, dentre outras matérias, as hipóteses de incentivo à instalação de industrias e as diretrizes para o Programa de Desenvolvimento Industrial municipal. Isso porque, nos termos do artigo 182 da Constituição Federal, a política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal observará diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. Por sua vez, quando existente, a matéria deve ser conciliada com o plano diretor municipal. Isso, visto que o plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal e obrigatório para Municípios com mais de 20 mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana. O plano diretor é parte integrante do processo de planejamento municipal, devendo o plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual incorporar as diretrizes e as prioridades nele contidas. 1.1. DOS FATORES DETERMINANTES À IMPLANTAÇÃO DE UM DISTRITO INDUSTRIAL. Para que a pretensão do Poder Público possa ser eficaz, mostra-se essencial que sejam levados em consideração, desde o início, o maior número possível de fatores envolvidos com a atividade industrial pretendida ou com a expansão da atividade produtiva pelos empresários, como a (in)existência de mão de obra qualificada nas cercanias; a qualidade de vida da população; a existência e condições da malha logística; a facilidade de acesso à prestação de serviços básicos; a proximidade do mercado consumidor e ou fornecedor de matérias-primas; a existência de canais de distribuição; e a média dos custos de produção envolvidos; além dos recursos e incentivos fiscais que poderão ou deverão ser empregados, e que podem vir de fontes externas ou internas de financiamento público existentes ou mesmo da iniciativa privada. Precisa, assim, a Administração Pública local estimular aqueles critérios que são mais facilmente influenciados pela atuação local, além de planejar a médio e longo prazo,

observando, em um primeiro plano, as vocações e potencialidades econômicas do Município e da própria região. Eis que a vocação econômica de um Município refere-se ao conjunto de competências, recursos e produção locais, considerando os aspectos econômico, ambiental, artístico-cultural, turístico e educacional. Já o conceito de potencialidade econômica relaciona-se às características de segmentos econômicos que ainda não totalmente desenvolvidos, mas que uma vez incentivados podem crescer e se transformar em novos elementos da vocação econômica local. É relevante lembrar que um Município não terá necessariamente, uma única vocação ou potencialidade econômica; sendo que muitas vezes, o perfil econômico das cidades do entorno ou da região analisada podem determinar sua vocação e potencialidades ou direcionar a melhor escolha dentre elas. Disso deflui a necessidade de realizar um diagnóstico com informações socioeconômicas o mais suficientemente abrangente e preciso possível. Neste diagnóstico, serão levantados informações, como a análise do crescimento ou decrescimento do setor industrial do Município; o crescimento natural do Município em seus mais diversos fatores (como população, habitação, comércio etc.); os produtos ordinariamente oferecidos com qualidade e /ou em quantidade; o levantamento das matérias-primas e indústrias existentes, a disponibilidade de mão de obra qualificada, semiqualificada ou não qualificada; a infraestrutura e serviços disponíveis, bem como a proximidade e acesso dos centros produtores e consumidores etc.); as principais características socioeconômicas e de infraestrutura logística da região onde se encontra o Município; os projetos de expansão de investimentos privados e públicos em andamento ou pretendidos para a região; e os projetos e programas públicos para a qualificação de mão de obra disponíveis. São essas informações, ou melhor, sua riqueza e precisão, que irão subsidiar o conhecimento prévio das necessidades produtivas dos segmentos industriais com maior probabilidade de instalação e desenvolvimento no Município, e consequentemente da economia local, facilitando o trabalho de dimensionamento da área e dos lotes das indústrias do distrito. Uma vez feito isso, deve-se proceder à escolha da melhor área para instalação do distrito (ou, uma vez já instalado, visando a sua expansão) considerando-se elementos como a proximidade com as principais rodovias ou vias de acesso da região, com o intuito de receber matérias primas e assim como escoar a produção, dispensando mercadorias e produtos; o acesso com pavimentação asfáltica ou viabilidade de sua implantação; as condições de terreno plano ou levemente inclinado, visto que regiões muito acidentadas oneram a implantação do distrito, já que conduzem a obras de terraplanagem; enfim, a proximidade e/ou o distanciamento necessário do distrito industrial em relação ao centro urbano. De se notar, contudo, que haverá sempre vantagens e desvantagens quanto ao distanciamento do local de instalação do distrito, e que não podem deixar de ser sopesadas pelo gestor público. São desvantagens da maior proximidade do distrito a áreas urbanas o seu maior impacto na população; as restrições quanto ao tamanho e forma física da área; a limitação espacial quanto ao crescimento e desenvolvimento próprio da área; o risco de incompatibilidade com a vizinhança; a dificuldade de desenvolvimento de outra atividade produtiva. De outro tanto, são desvantagens do distanciamento, dentre outras, os maiores custos para implementar a infraestrutura; as dificuldades de deslocamento da mão de obra; as dificuldades na utilização de serviços como hospitais, bancos, escolas etc.; e a tendente menor aceitação por parte dos empresários.

Ademais, o estudo para identificação de vocações e potencialidades econômicas do Município poderá servir como referência para definição do tamanho do próprio distrito industrial pretendido e de suas estratégias de implantação. Convém lembrar que a construção de um distrito industrial pode ser realizada em etapas; daí a lei prever a hipótese até de desapropriação para o caso de sua expansão. Isso porque, conforme o adensamento das indústrias for surgindo ao longo do tempo, e segundo juízo a ser expendido pelo setor técnico competente, minimizam-se os riscos de ociosidade por longo período e investimentos em obras de infraestrutura e de serviços instalados, desnecessariamente. Assim, quando os lotes do distrito industrial estiverem se esgotando ou os lotes remanescentes não mais satisfizerem os interesses empresariais, então será ocasião de novos investimentos em obras de infraestrutura e serviços, visando à ampliação do distrito existente e/ou a implantação de um novo, observada a realidade concreta. Não se nega que no caso de ampliação, é necessário, muitas vezes, reservar a área desde o início do projeto, garantindo a utilização da mesma no futuro, embora somente o exame de cada caso possa determinar, de fato, essa necessidade. Por sua vez, inequívoco que o dimensionamento trará repercussões sobre a demanda por serviços de infraestrutura que serão envolvidos, verificando-se a necessidade de estudo ou projeto de viabilidade técnica e financeira de instalação do distrito industrial, considerados os serviços básicos: de água e esgoto, tanto para identificação da capacidade de fornecimento (pressão e vazão) e tratamento de água atuais, bem como a distância da rede instalada até a área em estudo, quanto de seu aumento; de energia elétrica, quanto a disponibilidade em alta tensão e potência suficiente nas proximidades do local da instalação; de telefonia e internet, quanto à existência de cobertura, a capacidade de atendimento atual e futura; abastecimento de gás. O que deverá ser analisado pelo setor técnico competente municipal. O mesmo se diga sobre as exigências para controle de emissão de poluentes e observância de elementos técnicos, como o vento predominante no local que venha a ser escolhido. Assim, antes da definição da área em que será instalado o distrito industrial, é importante identificar o vento predominante que incide no território municipal e as áreas que estejam localizadas na rota do vento predominante, observada a presença de unidades habitacionais, hospitais, escolas, entre outras ocupações humanas (sejam estas do próprio município ou dos municípios vizinhos). O que deve ser cuidadosamente analisado para evitar futuros impasses e questionamentos sobre a viabilidade do empreendimento. Não se deve descuidar, ainda, da observância da legislação local incidente, bem como dos diplomas estaduais e federais, envolvendo institutos jurídicos como o plano diretor municipal, o perímetro e zoneamento urbanos, o loteamento e o licenciamento ambiental (este prévio à realização de desmates que se façam necessários); assim como a análise e emissão de pareceres em projetos de impacto ambiental, se for o caso, com o intuito de verificar a possibilidade de liberação ambiental da área em que se pretende implantar o distrito industrial, evitando percalços ou surpresas indesejadas durante a sua criação ou expansão. Caberá, ainda, evidente, a elaboração do projeto do próprio distrito industrial, que igualmente deve apresentar conformidade com as diretrizes municipais, estaduais e federais, sobremodo a normativa técnica.

Outrossim, imprescindível o levantamento topográfico planialtimétrico da região e o projeto urbanístico, sendo que neste último, são inseridos, sendo o caso, o sistema de abastecimento de água, o sistema de efluentes líquidos, a drenagem pluvial, o sistema de energia elétrica e iluminação pública e de telecomunicações, além da pavimentação e tamanho dos lotes, tipo de edificação, dentre outros elementos que o setor de engenharia municipal julgar necessários. Cabe, ademais, a verificação da possibilidade de financiamento da construção do distrito industrial, respeitados os limites de endividamento estipulados pela Lei de Responsabilidade Fiscal e suas exigências regulatórias, bem como proceder à compatibilização e adequação das previsões das peças de orçamento, notadamente o Plano Plurianual e a Lei Orçamentária. Dessa forma, o Município deve – se assim pretender – obter autorização legislativa para contratar financiamento. Alternativas ao financiamento privado ou público-privado em parceria são igualmente opções a serem sopesadas. Por outro tanto, mesmo após a estruturação do distrito industrial as tarefas do gestor público consciente não param por ai. Isso porque é importante que haja a ampla divulgação do distrito industrial à classe empresarial, sendo aconselhável a elaboração de um plano de divulgação, que auxiliará na promoção do distrito industrial e facilitará a adesão do mesmo pelo público alvo. Deste modo, sua divulgação passa primeiramente pelo desenvolvimento de um material de divulgação do próprio Município, uma espécie de portfólio ou guia de investidor. Também podem ser elaborados vídeos ou gravações contendo informações direcionadas da área e da região, contendo seus aspectos socioeconômicos, bem como os instrumentos de fomento que serão empregados pelo Município em prol dos interessados em adquirir quaisquer dos lotes. Na mesma linha da prudente indicação do plano governamental para a área objeto da instalação do distrito industrial municipal, sob as feições econômica e técnica, havendo a necessidade de sua aquisição (via desapropriação) ou mesmo para fins de realização de obras de infraestrutura, deve haver prévia estimativa de valores e verificação da suficiência da dotação consignada na LOA (indicação da funcional programática dos recursos para a desapropriação, quando o caso, e declaração de existência de recursos) para fazer frente à despesa pública pretendida, enquanto requisitos para uma provável ação expropriatória. Isso sem prejuízo de laudos de avaliação a serem oportunamente elaborados para fixação de justa indenização, porquanto se não houver suficiência de recursos sequer para prévia indenização, a medida decretada, ainda que declaratória – como se considera nessa fase – mostrar-se-ia inoportuna ao administrador público. Procuraremos, assim, em tópico próprio abordar a hipótese de desapropriação de bens particulares para fins de criação ou expansão de distritos industriais. 1.2. DESAPROPRIAÇÃO DE BENS PARTICULARES PARA INSTALAÇÃO DE UM DISTRITO INDUSTRIAL. Ao lado dos demais entes, sabido que o Município detém autorização para desapropriar imóveis mediante declaração de utilidade pública, como se apercebe do fixado pelo artigo 2º do Decreto-Lei nº 3.365/41: “Art. 2º. Mediante declaração de utilidade pública, todos os bens poderão ser desapropriados pela União, pelos Estados, Municípios, Distrito Federal e Territórios.”

Sobre isso bem expõe José dos Santos Carvalho Filho: “A competência para declarar utilidade pública de imóvel para fins urbanísticos é do Município, o que encontra fundamento nos arts. 30, I (interesse social) e VIII (ordenamento do solo), e 182, caput (política de desenvolvimento urbano), e § 3º, da Constituição. Registre-se que a referida competência abrange não somente a desapropriação urbanística sancionatória, prevista no Estatuto da Cidade, como a desapropriação urbanística ordinária, prevista no art. 5º, “i”, do Decreto-lei nº 3.365/1941.”1 Nessa toada, inequívoca, nos termos da legislação vigente a possibilidade adoção da desapropriação urbanística ordinária, com embasamento legal no artigo 5º, alínea “i”, do Decreto-lei nº 3.365/1941, quando pretende a Administração a desapropriação a fim de desenvolver plano de urbanização que busca fomentar o comércio local, instituindo distrito industrial. Consoante ensina José Afonso da Silva, por distrito industrial deve-se entender "a área de concentração de indústrias e atividades complementares delas, ordenada pelo Poder Público mediante plano urbanístico especial de urbanificação do solo, com possibilidade de desapropriação da gleba e revenda ou locação dos lotes aos estabelecimentos industriais interessados" (in Direito Urbanístico Brasileiro, 4ª ed., rev. e atual., São Paulo: Malheiros, 2006, p. 377). Nessa senda, veja-se o que dispõe o art. 5º, alínea “i”, § 2º do Decreto-Lei nº 3.365/41: “Art. 5o. Consideram-se casos de utilidade pública: [...] i) a abertura, conservação e melhoramento de vias ou logradouros públicos; a execução de planos de urbanização; o parcelamento do solo, com ou sem edificação, para sua melhor utilização econômica, higiênica ou estética; a construção ou ampliação de distritos industriais; [...] § 2º - A efetivação da desapropriação para fins de criação ou ampliação de distritos industriais depende de aprovação, prévia e expressa, pelo Poder Público competente, do respectivo projeto de implantação". (Incluído pela Lei nº 6.602, de 1978) (…).” (destacou-se) Da interpretação sistemática do ordenamento, nota-se que a competência para a construção ou ampliação de distritos industriais, nos termos dos §§ 1º e 2º do artigo 5º do Decreto-Lei nº 3.365/41, é exclusiva dos Municípios, a teor do disposto no artigo 30, inciso VIII, da CF. Nesse sentido tem decidido a mais alta Corte do país em matéria de legislação federal, como se observado acórdão proferido pelo Superior Tribunal de Justiça quando do julgamento do RMS 18.703/BA. Além disso, pode se dar não apenas com relação a bens do perímetro urbano, mas também com relação àqueles localizados na área rural, como se nota do decidido pelo STJ há tempos no RE 86.046, já que a competência exclusiva da União, em face de Estado e Municípios, atraída para promover a desapropriação de imóveis rurais, restringe-se àqueles casos envolvendo reforma agrária. Como bem discorre Hely Lopes Meirelles, em parecer intitulado "Formação de Distrito Industrial", publicado na Revista dos Tribunais (vol. 499, ano 66, págs. 37-44, maio de 1977), citado no acórdão havido do REsp nº 1.189.508 - RS: "[...] 1. A formação dos chamados 'distritos industriais' não tem forma prescrita em lei, pelo que cada município adota as providências compatíveis com a situação local e com as forças do erário da prefeitura, para localizar corretamente as indústrias em seu território, e atrair aqueles que mais convenham aos interesses da população. 2. Geralmente, o município 1 Manual de Direito Administrativo, 9º Edição, Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2002, p. 820.

escolhe e delimita a gleba adequada e, se não lhe pertence, desapropria-a para a implantação do núcleo industrial, projeta o equipamento urbano necessário – água, esgoto, vias de comunicação, energia elétrica etc. –, estabelece as prioridades e forma da execução desses equipamentos, que tanto podem ser feitos pela municipalidade como pelos próprios interessados; impõe as condições para a instalação das indústrias; cria incentivos para atraí- las, dentre os quais a doação das áreas necessárias e os favores fiscais para os primeiros anos de funcionamento; propicia, enfim, as condições de implantação e desenvolvimento do pólo industrial que deseja em seu território. 3. Essa atividade se enquadra nas funções do governo municipal , que tem por missão promover o desenvolvimento local por todos os meios ao seu alcance, em tudo que concerne ao peculiar interesse da comunidade (Constituição da República, art. 15, e Lei Orgânica dos Municípios, art. 53). E nada é mais propulsor do progresso econômico e social de uma comunidade que a atividade industrial convenientemente dirigida para o aproveitamento do potencial humano da própria comunidade e dos produtos primários da região que sustentam essa mesma comunidade. Daí a natural ânsia de industrialização dos nossos municípios , dentre os quais se inclui o de Salto, que intenta implantar legítima e corretamente o seu distrito industrial, atraindo e incentivando as indústrias que interessam à sua população e ao seu governo, abrindo para aquela novas frentes da produção e trabalho, e para este novas fontes de tributação que certamente aumentarão a receita local. 4. Mas, a implantação dessas indústrias gera para o município um problema de ordem urbanística, exigindo a sua correta localização para evitar a poluição dos mananciais, a deterioração dos bairros residenciais e a concentração excessiva das vias públicas com tráfego pesado das cargas de matéria-prima e produtos industrializados, e a distância desmedida entre a moradia do trabalhador e o local do trabalho. Tudo isto se resolve pela correta localização e concentração industrial nas zonas próprias para a indústria. 5. Como os municípios normalmente não têm áreas públicas disponíveis para a localização desses novos núcleos industriais, são obrigados a adquiri-los nos locais tecnicamente indicados para esse uso, e, neste caso, recorrem à desapropriação para a subseqüente alienação de lotes às indústrias interessadas, que satisfaçam as exigências legais da prefeitura. A desapropriação é, assim, o moderno instrumento de que se utiliza o Poder Público para obter as áreas necessárias à ordenação do uso do solo urbano ou urbanizável para quaisquer fins, inclusive para a formação dos núcleos industriais nos locais escolhidos para esse fim.”. Ressalta-se, aliás, que o exercício dessa competência municipal, quanto aos aspectos de conveniência e oportunidade, não se sujeita, em regra, a controle judicial. Entretanto, a hipótese legal de desapropriação elencada pelo administrador como fundamento do decreto expropriatório — art. 5º, “i”, do Decreto-Lei 3.365/41 — deverá ser compatível com o fim a que ele se destina, sob pena de se viciar o ato praticado. Pois bem. A hipótese de desapropriação para a construção ou ampliação de distritos industriais é típico caso em que a ação do Estado, conquanto tenha finalidade pública, acaba por beneficiar particulares, ao menos de modo indireto. Com efeito, os municípios e suas respectivas populações acabam sendo os maiores beneficiados com a instalação de indústrias em seus territórios, seja pela ampliação das suas receitas tributárias, seja em razão do aumento dos postos de trabalho disponibilizados aos seus habitantes. Para tanto, costumam-se oferecer determinadas vantagens como forma de atrair a classe empresarial, que também será beneficiada. Destarte, possível a desapropriação, desde que haja prévia demonstração da adequação entre o juízo valorativo expropriatório e uma das causas arroladas no referido dispositivo, a exemplo da previsão de criação ou expansão de distrito industrial; bem como a sua conformação ao interesse público, que deve prevalecer obtemperada sua supremacia com relação aos interesses privados, como a necessidade de utilização da propriedade para a realização de plano de urbanização municipal (em compatibilidade com as propostas de planejamento urbano) e que pode muito bem prever o desenvolvimento comercial ou industrial da área afetada.

Por sua vez, nestes casos, apesar de possível a integração provisória ao patrimônio público de bens desapropriados, porque serão destinados a terceiros, não se mostra plausível apontar, desde logo, como pretensa alienação ou locação do imóvel, esta ou aquela destinação sem que haja a realização de prévio estudo técnico e projeto de implantação que o embase (dada a imprescindibilidade de constatar questões como a viabilidade do empreendimento, o impacto urbano etc.), e que precisa restar aprovada pela autoridade competente2. Isso porque, a modalidade de desapropriação fundamentada na criação de distrito industrial dispõe de exigências prévias a serem atendidas. Daí porque não basta que a área definida pela administração pública local seja o melhor local para a instalação de indústrias, sejam elas micro, pequenas, médias ou grandes empresas. A área deve ser planejada, destinada à ocupação exclusiva de indústrias, e, portanto, normalmente com a infraestrutura necessária à sua instalação ou com proposta que procure atender a essa demanda. Enfim, verifica-se que o decreto expropriatório deve abordar os “considerandos” que embasam a iniciativa governamental, sob pena de desafiar o princípio da motivação dos atos administrativos, que também abarca o procedimento para fins de desapropriação. Frise-se que essa omissão, que poderia ser tida como meramente formal – por não se referir nem à descrição do bem nem à sua destinação, estes sim elementos obrigatórios –, pode ganhar outra estatura se cumulada com outras faltas, como observado quando não há no processo administrativo o precitado estudo técnico nem a indicação do plano de governo que escore a decisão do gestor público, as quais poderiam se constituir em fundamento válido, conquanto não expresso, para justificar a escolha promovida. 2. FORMAS DE DESTINAÇÃO DO BEM DESAPROPRIADO PARA A INICIATIVA PRIVADA EM UM DISTRITO INDUSTRIAL. O bem desapropriado, como visto, passa a compor o patrimônio público, onde pode encontrar sua finalidade, ou então ser destinado à iniciativa privada, mediante o procedimento administrativo motivado, observadas as modalidades de destinação de bens, em especial de bens imóveis, que envolve a alienação, a doação – notadamente aquela com encargos – ou a concessão de direito real de uso – esta, em regra, a mais indicada, por obstar o desfazimento de bens do patrimônio público. 2.1. ALIENAÇÃO DE BENS PÚBLICOS. Em cumprimento ao disposto no artigo 22, XXVII, da Constituição Federal, a União editou a Lei nº 8.666/1993, que trata a exatamente das normas gerais de licitação e contratos para a Administração Pública, abrangendo obras, serviços, inclusive de publicidade, compras, alienações e locações. No versado pelo sempre saudoso Hely Lopes Meirelles, alienação é toda transferência de propriedade, remunerada ou gratuita, sob a forma de venda, permuta, doação, dação 2 Sobre o tema, importante o decidido na Apelação Cível nº 0177019-13.2011.8.26.0000, sob a relatoria do Desembargador Urbano Ruiz, do TJSP.

em pagamento ou investidura, legitimação de posse ou concessão de domínio.3 Ademais, é imprescritível a ação tendente a anular a venda de bem público carente da devida autorização, visto que a inalienabilidade dos bens públicos impede a sua perda e a consequente aquisição por terceiro mediante decurso de tempo. Disso deflui que a expressão “alienação” tem significado amplo e foi utilizada pelo legislador infraconstitucional na redação do caput do artigo 17 da Lei 8.666/93, como termo que abrange variadas modalidades de transferência voluntária do domínio de um bem ou direito, incluindo não apenas a venda, mas, dentre outros, o instituto da doação; sendo certo que, em quaisquer dos casos, em regra, a Administração Pública somente poderá alienar seus bens imóveis desde que (i) haja interesse público devidamente justificado; (ii) seja precedida de avaliação prévia; (iii) com autorização dada por lei; e (iv) realize licitação. Depreende-se que o interesse público devidamente justificado deve consistir no interesse social pertinente a cada ente da federação brasileira. Ressalta-se que é pressuposto de legitimidade das despesas consignadas nos instrumentos legais de planejamento governamental (PPA, LDO e LOA), previstos nos artigos 163 a 169 da Constituição Federal irem ao encontro do interesse social do público-alvo, ou seja, devem estar contemplados nas políticas públicas municipais inseridas em seus instrumentos orçamentários, inclusive qualquer pretensão de realizar doações, verbi gratia, consistirem na melhor maneira de atingi-los, aos olhos do administrador público responsável. A avaliação do bem imóvel, por sua vez, deve ser realizada de maneira preliminar a fim de quantificar, com precisão e de forma atualizada, o patrimônio estatal a ser alienado, e assim auxiliar na tomada de decisão pelo imóvel mais adequado. Quanto à autorização legislativa para alienação (gênero) de bens imóveis, verifica-se que se trata de uma exigência aplicada para fins de proteção ao patrimônio público dos órgãos da Administração Pública direta, entidades autárquicas e fundacionais, devendo essa ser específica para a alienação do bem imóvel descrito e seus limites geográficos, para tanto bastando que seja editada uma lei ordinária, vez que o desfazimento de bens públicos exige lei ordinária autorizativa, salvo expressa disposição em outro sentido. Cabe observar, enfim, que o artigo 17, inciso I, da Lei nº 8.666/93 estabelece que os imóveis públicos somente podem ser alienados com autorização legislativa e, como regra geral, por meio de licitação, na modalidade concorrência, que será dispensada em hipóteses especificadas nas alíneas do referido dispositivo. A alienação de bens públicos, inclusive os desapropriados, é aceita pela doutrina, excepcionalmente, sobremaneira para fins de criação e expansão de distrito industrial. Nesse aspecto, é importante destacar a opinião de Diógenes Gasparini4: "A desapropriação faz-se, em princípio, em benefício do Poder Público (União, Estado- Membro, Distrito Federal ou Município) ou de pessoas que são seus delegados ou concessionários. Então, uma sociedade de economia mista, encarregada da execução de certo serviço público municipal, pode ser a destinatária dos bens expropriados pelo Município. As Centrais Elétricas de São Paulo S. A. foram as destinatárias dos bens declarados de utilidade pública para a construção da hidroelétrica de Porto Primavera, 3 Direito administrativo brasileiro. 20. ed., São Paulo: Malheiros, 1990. 4 Direito Administrativo, 9ª ed., rev. e atual., São Paulo: Saraiva, 2004, pág. 669.

conforme o Decreto federal n. 83.501/79. Como se vê, a desapropriação há de ser feita em prol de um interesse público. Não se desapropria em favor de pessoa ou de interesse privado (RDA, 93:193 e 123:274). Essa regra, no entanto, não é absoluta. Com efeito, há hipóteses em que os bens vão beneficiar particulares, como ocorre nas desapropriações para urbanização, implantação de loteamento e de distrito industrial , ou, ainda, nas expropriações por interesse social (construção de casas populares, manutenção de posseiros), ou, finalmente, nos casos de reforma agrária. Em todas essas desapropriações os bens destinam-se a particulares, mas são promovidas em benefício de um interesse público. 2.2. DOAÇÕES ONEROSAS DE BENS PÚBLICOS. O objetivo maior da doação de um bem público não pode ser outro senão o de gerar um proveito para a sociedade. Isso porque os bens públicos não estão entregues à livre disposição da vontade do administrador, mostrando-se, antes, como instrumentos que servem à busca da satisfação do interesse público e da coletividade. Destarte, é perfeitamente possível que haja vantagem para o Poder Público, que pode se dar pelo estabelecimento de encargos a quem vier a ser o donatário do bem público doado. Nesse sentido, Raul de Mello Franco Júnior, para quem: “Tendo em conta que a doação de bens está quase sempre voltada para o cumprimento de um serviço ou proveito de cunho social ou, ao menos, que represente certo retorno do investimento público, são comuns as doações com encargos, também denominadas ‘doações resolúveis’ ou ‘doações modais’. Encargo é uma incumbência cometida ao donatário pelo doador, em favor deste, de terceiro ou do interesse geral (art. 1.180 do CC/1916).”5 Assim, a Administração poderá fazer doações de bens móveis e imóveis desafetados do uso público, sendo que comumente o faz para incentivar construções e atividades particulares de interesse coletivo e principalmente fomentar o desenvolvimento econômico e social de interesse do Ente Público. Essas doações dependem de lei autorizadora que estabeleça as condições para sua efetivação, de prévia avaliação do bem a ser doado e de licitação. Sobre essa possibilidade, vale trazer à colação interessante precedente do Tribunal de Contas do Estado de Mato Grosso a respeito do assunto, em resposta a consulta: “O TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DE MATO GROSSO, nos termos do artigo 1º, inciso XVII, da Lei Complementar nº 269/2009 (Lei Orgânica do Tribunal de Contas do Estado de Mato Grosso) e do artigo 81, inciso IV, da Resolução nº 14/2007 (Regimento Interno do Tribunal de Contas do Estado de Mato Grosso), resolve, por unanimidade, acompanhando o voto do Conselheiro Relator que acolheu a sugestão do Auditor Substituto de Conselheiro Luiz Henrique Lima e contrariando o Parecer Oral do Ministério Público emitido em Sessão Plenária, com fundamentação nos artigos 48 e 49 da Lei Complementar nº 269/2007, em, preliminarmente, conhecer da presente consulta e, no mérito, responder ao consulente que: 1 – A doação de bem público imóvel exige: a) desafetação, se for o caso; b) autorização em lei específica; c) tratar de interesse público devidamente justificado; d) prévia avaliação do imóvel; e) dispensada a licitação, nas hipóteses previstas em lei, inclusive para as alienações gratuitas no âmbito de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social (art. 17, inciso I, alíneas “b”, “ f” e “h”, da Lei nº 8.666/93); 2 – Os Estados, Municípios e o Distrito Federal poderão doar bens públicos a pessoa jurídica de direito privado, em razão dos efeitos da liminar concedida pelo Supremo Tribunal Federal na ADI nº 927. Todavia, a doação deverá sempre atender ao interesse público, sendo vedada qualquer conduta que implique em violação aos princípios da 5 Alienação de bem público, Revista dos Tribunais, 2011, p. 149.

isonomia ou igualdade, da moralidade e da impessoalidade (arts. 5º, caput, e 37, caput, ambos da Constituição Federal Brasileira); e 3 – É vedada a doação de quaisquer bens públicos, valores ou benefícios no ano eleitoral (1º de janeiro a 31 de dezembro), salvo nos casos de calamidade pública, estado de emergência ou inseridos em programas sociais autorizados em lei e já em execução orçamentária no exercício anterior (art. 73, parágrafo 10, da Lei nº 9.504/1997). Remeta-se ao consulente fotocópia do Parecer de fls. 5/20-TC, bem como do inteiro teor do relatório e voto do Conselheiro Relator. Após as anotações de praxe arquive-se os autos, nos termos da Instrução Normativa nº 01/2000 deste Tribunal de Contas.”6 O encargo a ser estabelecido nas doações é dotado de compulsoriedade, configurando-se como elemento acidental, porém integrante do negócio jurídico originário. Configura verdadeira cláusula resolutiva implícita que incide no caso de descumprimento da obrigação pelo donatário. Segundo a melhor doutrina, o encargo não se limita ao valor do bem doado, não vindo, isso, em nada a desnaturar a liberalidade que lhe é ínsita. Além disso, observada a excepcionalidade do desfazimento patrimonial pela Administração Pública, a indisponibilidade a supremacia do interesse público, no mais das vezes é bastante razoável e esperado que o proveito para o ente público doador seja superior aos do próprio particular, ainda que a longo prazo. Mesmo porque, permite-se a doação de bens públicos sempre que o interesse público puder indicar ser essa a modalidade de transferência da propriedade mostre-se a vantajosa que alguma outra, o que muitas vezes se torna dificultoso; mas não deixa de ser frequente, como no caso de doação de lotes públicos a particulares, pessoas físicas ou jurídicas, em distritos industriais, com encargos de edificação e funcionamento de indústrias, mesmo que tributariamente incentivados, tudo visando oferecer empregos à população local, desenvolvimento da atividade econômica e, ao longo do tempo, propiciar aumento da arrecadação tributária. Por essa vereda, mais uma vez, Raul de Mello Franco Junior: “Há quem entenda que o encargo deve ser sempre menor que o valor da doação, sob pena de descaracterizar a liberalidade. Com o devido respeito, a dimensão do encargo não afeta a natureza do instituto, centrado no animus donandi. O Poder Público, comumente, doa áreas que recebem benfeitorias, por força da implementação dos encargos, muito superior ao valor da terra nua. Nem por isso se pode dizer que a doação deixou de existir. O encargo está, amiúde, relacionado com certas realizações ou serviços que pressupõem providências materiais associadas a altos investimentos. A estrutura material voltada para a consecução do encargo é, aliás, o que muitas vezes justifica a própria doação. Fossem as providências facilmente implementadas, o poder público, por certo, delas se incumbiria diretamente.”7 Outra questão relevante é a imperiosa necessidade de que o ajuste que venha a ser celebrado contenha cláusula de reversão do bem ao patrimônio público se o encargo não for devidamente cumprido e dentro do prazo que for fixado, salvo caso fortuito ou força maior. O mesmo se diga da escritura de doação, que deve conter a mesma ressalva. Assim tem assentado a jurisprudência: “PROCESSO CIVIL E CIVIL. DOAÇÃO MODAL. NÃO CUMPRIMENTO DE ENCARGO. AÇÃO DE REVOGAÇÃO. PRAZO VINTENÁRIO. PRECEDENTE DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRESCRIÇÃO. OCORRÊNCIA. 1. O não cumprimento de encargo 6 Processo nº 18.065-3/2008, relator Conselheiro José Carlos Novelli. 7 Op. Cit., p. 151.

estipulado em escritura de doação, com previsão de reversão do bem ao doador, deve ser denunciado e vindicado dentro de prazo previsto na legislação comum. 2. A Jurisprudência do Egrégio SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA orienta no sentido de que em casos de doação modal a prescrição é vintenária (REsp. 131660 - Rel. Min. RUY ROSADO DE AGUIAR). 3. Tendo o Município de Bauru doado em prol do então Serviço de Alimentação S.A. Previdência Social (SAPS) imóvel de sua titularidade com finalidade específica e com proibição expressa de destinação diversa ao imóvel doado, por certo que o não-cumprimento do encargo, no prazo limite estabelecido (que se venceu no ano de 1.968), fez nascer o direito à revogação da doação; não exercido esse direito dentro do lapso de vinte (20) anos, sujeitou-se a municipalidade aos efeitos da prescrição. 4. Apelação a que se nega provimento.” (TRF3, AC 5838 SP 2002.61.08.005838-1, relator juiz convocado Wilson Zauhy, julgamento ocorrido em 15.06.2011) “ADMINISTRATIVO. NULIDADE DE DOAÇÃO ONEROSA DE IMÓVEL. NÃO CUMPRIMENTO DO ENCARGO. REVERSÃO. Caso em que o imóvel doado deve ser revertido ao Município doador uma vez expressamente estabelecido na Escritura Pública de doação que na hipótese de a donatária não cumprir com a condição retro apontada e fixada, dentro do prazo estabelecido, de nenhum efeito ficará a doação e a presente escritura, revertendo o imóvel em beneficio de outorgante doadora.” (TRF4, AC 7422 PR 2002.70.04.007422-4, relator João Pedro Gebran Neto, julgamento ocorrido em 10.08.2011) Pois bem. Temática pertinente ao objeto do presente estudo é o da doação de bem desapropriado. Especificamente, duas situações, dentre outras que podem surgir, acabam por ser alvo de maior incidência, quais sejam, a doação de bem desapropriado para fins de executar política urbana (artigos 182 e 183 da CF e Lei Federal nº 10.257/2001) e para implementação dos chamados distritos industriais (artigo 5º, alínea “i” e § 1º, do Decreto-lei 3.365/1941). Aborda-se, no contexto pretendido, o caso que se refere à expropriação de bens para construção ou ampliação de distritos industriais, com loteamento de áreas, revenda ou locação de lotes, objetivando o desenvolvimento econômico e tecnológico, que igualmente pode ser alvo de doação. Nesse sentido, mais uma vez a precisa lição de Raul de Mello Franco Junior: “Controvérsia maior gira em torno do Dec.-lei 3.365/1941 (lei de desapropriação), que permite a expropriação de imóveis para a construção ou ampliação de distritos industriais, compreendido o loteamento das áreas necessárias á instalação de indústrias e atividades correlatas, bem como a revenda ou locação dos respectivos lotes a empresas previamente qualificadas. Mesmo fora dos chamados ‘distritos industriais’, tem sido frequente, embora igualmente polêmica, a alienação de áreas públicas para a implantação de indústrias ou de polos de desenvolvimento econômicos e tecnológico. [...] As doações operadas para fins industriais estão calcadas na finalidade de agigantamento do parque industrial e comercial do Município ou de outra unidade da federação. A instalação ou ampliação de novas empresas tem reflexos extremamente positivos em toda a cadeia produtiva, com a geração de empregos (seja na instalação, seja no posterior de funcionamento), maior oferta de produtos e serviços, incremento da pesquisa e dos conhecimento tecnocientíficos, crescimento da arrecadação tributária, utilização racional do espaço urbano etc. A licitação é, em regra, dispensada com base na relevância do interesse público. [...] Mesmo em relação a imóveis desapropriados para a formação de distritos industriais, já se entendeu que o Município não está proibido de doar as áreas. [...] Pode-se afirmar, portanto, ser juridicamente possível a doação de áreas desapropriadas. A medida deve ser inserida, porém, em um plano de macroeconomia, fundado em estudos científicos que demonstrem o proveito do investimento público. Do contrário, o administrador e a comunidade somente se darão conta do erro quando vários outros setores e interesse já tiverem sido infaustamente atingidos.”8 8 Ibid, p. 155/158.

Apercebe-se, pois, a prudente orientação no sentido de que, em qualquer sentido em que penda a decisão do administrador, deve esta vir calcada em prévios estudos, inclusive sob o aspecto macroeconômico quanto aos impactos da medida. Não obstante, compartilhamos do entendimento de que não há óbices à doação onerosa e motivada de bem desapropriado para fins de utilidade pública, observado que o mesmo não se poderia dizer, ao menos de forma liberal, do caso de bem desapropriado nos termos da Lei Federal nº 4.132/1962 (desapropriação por interesse social) em razão do disposto em seu artigo 4º: “Os bens desapropriados serão objeto de venda ou locação, a quem estiver em condições de dar-lhes a destinação social prevista.”. 2.3. CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO DE BENS PÚBLICOS MEDIANTE A REALIZAÇÃO DE ENCARGOS. De outro lado, também figura no direito brasileiro o instituto da concessão de direito real de uso, que tem raízes no Decreto-lei n° 271/1967, ressaltada por muitos como sendo alternativa mais vantajosa que o instituto da doação. Assim dispõe referido instrumento: "Artigo 7° É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra utilização de interesse social.” “Artigo 8° É permitida a concessão de uso de espaço aéreo e a superfície de terrenos públicos ou particulares, tomada em projeção vertical, nos termos e para os fins do artigo anterior, e na forma que for regulamentada". Sob o ponto de vista dos bens públicos, trata-se de contrato bilateral incidente sobre bens dominicais, em subsolo, no nível do solo ou em espaço aéreo, pelo qual a Administração atribui ao particular ou a outro órgão ou entidade pública o uso, com fim específico, remunerado ou gratuito, de bem público, com direito real resolúvel e mediante condições previstas no edital, que também devem constar do correspondente contrato. Segundo José dos Santos Carvalho Filho, há vantagens para a Administração Pública na utilização deste instrumento: “A concessão de direito real de uso salvaguarda o patrimônio da Administração e evita a alienação de bens públicos, autorizada às vezes sem qualquer vantagem para ela. Além do mais, o concessionário não fica livre para dar ao uso a destinação que lhe convier, mas, ao contrário, será obrigado a destiná-lo ao fim estabelecido em lei, o que mantém resguardado o interesse público que originou a concessão real de uso.”9 A concessão de direito real de uso possui três espécies: (i) para fins industriais; (ii) para fins comerciais; e (iii) para fins de moradia. Deve-se destacar, ainda, que a concessão de direito real de uso é um dos instrumentos da Política Urbana, tal qual previsto na alínea “g” do inciso V do art. 5º da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), o que implica na utilização do referido instrumento jurídico para observar as diretrizes gerais da mencionada Política. 9 Op. Cit, p. 897.

Portanto, pode ser empregada de modo vinculado a um projeto governamental de urbanização ou de progresso econômico de uma determinada região, visto que, por meio desses contratos, o Poder Público procura atrair investimentos da iniciativa privada em troca da outorga de benefícios estatais, mediante a criação, por exemplo, de uma área destinada à exploração de hotelaria, turismo, lazer ou tecnologia. Sobre isso, Marçal Justen Filho leciona: “Mas também não há impedimento a que a concessão de uso seja uma via para propiciar a implantação de empreendimentos de interesse social ou coletivo. Assim, pode-se imaginar a concessão de uso de uma área deserta, visando à edificação de prédios e outras acessões, de modo a incentivar a atividade econômica, a criação de empregos e assim por diante. Nesse caso, o bem público será utilizado para fins de desenvolvimento de atividade econômica por um particular, sem que se configure própria e diretamente satisfação de interesses coletivos ou difusos.”10 Embora não se trate de espécie do gênero alienação pública de bens, o processo de outorga de concessão de direito real de uso deve, à semelhança, ser precedido de autorização legislativa, conforme a própria Lei n° 8.666/1993, em seu artigo 17, que também determina a avaliação prévia seguida de licitação na modalidade concorrência, segundo o artigo 23, § 3°, do mesmo diploma; devendo ainda o contrato decorrente, por força do § 3° do artigo 57, ser expedido com prazo determinado. Vale notar que a Lei n° 8.883/1994, ao acrescentar o inciso IV ao artigo 45 da Lei n° 8.666/1993, criou novo tipo de licitação, a de maior lance, para os casos de alienações e concessões de direito real de uso. A inclusão desse instituto no mesmo dispositivo que trata das alienações conduz à conclusão de que, para efeito da Lei de Licitações, a concessão de direito real de uso sobre bens imóveis é formalizada tal como a alienação de bem público. A dispensa de licitação é admitida excepcionalmente quando se tratar de imóveis construídos e destinados ou efetivamente utilizados no âmbito de programas habitacionais de interesse social, por órgão ou entidade da administração pública especificamente criada para esse fim, sendo o processo inexigível quando inviável a competição, nos termos do artigo 25 da referida norma. Ainda, segundo legislação em vigor, prevê-se a resolução da concessão antes de seu termo em duas situações: (i) destinação diversa daquela fixada no contrato ou termo; e (ii) descumprimento de cláusula resolutória do ajuste. Em ambos os casos, o concessionário será penalizado com a perda de todas as benfeitorias que houver realizado no imóvel concedido, sem o correspondente direito à indenização. Destarte, a abordagem desses conceitos – de alienação e de concessão de direito real de uso de bem público – torna evidente as vantagens da concessão de direito real de uso para o efetivo controle do uso do solo, se comparado com a simples venda de terreno público, vez que, se por um lado a Administração concede poderes sobre o domínio; por outro, retém a propriedade do imóvel, ao passo que o concessionário que o recebe deve respeitar a destinação imposta no ato de concessão, sob pena de perder o direito de uso antes do prazo fixado, perdendo até mesmo o direito às benfeitorias, se comprovado desvio de finalidade. Dessa maneira, conserva a Administração o poder de fiscalizar a utilização do bem com vistas à fiel execução do contrato, assegurando o uso ao qual o bem foi destinado, evitando prejudiciais especulações imobiliárias dos que adquirem imóvel público para aguardar valorização vegetativa, em detrimento da coletividade. 10 Curso de Direito Administrativo, 2ª Edição, São Paulo, Saraiva, 2006, p. 738.

Isso tem implicado, não sem razão, na maior preferência pelo uso desse instituto sobre a venda ou doação de imóvel público. É de relevo que se frise, ademais, que a adoção do instrumento da cessão de direito real de uso de bem público enseja a observância, pelo Poder Público, de requisitos essenciais que denotem que a atuação administrativa foi pautada por uma política social de urbanização e habitação sólida, consistentes na existência de interesse público justificado, autorização legislativa e programa que trace objetivamente os critérios adotados para definição dos beneficiários, reveladores do atendimento aos princípios da legalidade, moralidade e eficiência. Por fim, nota-se que a concessão de direito real de uso pode ser outorgada por escritura pública, por termo administrativo, e o instrumento sujeita-se à inscrição em livro próprio no registro imobiliário competente. Após a inscrição o concessionário fruirá plenamente o terreno para os fins estabelecidos no contrato, responsabilizando-se pelos encargos civis, administrativos e tributários que venham incidir sobre o imóvel e suas rendas. 3. FORMAS DE OBTENÇÃO DE INVESTIMENTOS PRIVADOS PARA A AQUISIÇÃO DA ÁREA E/OU REALIZAÇÃO DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA DO DISTRITO INDUSTRIAL. Tem-se em conta que, ordinariamente, o bem desapropriado, em regra, será utilizado para finalidade pública que ensejará sua manutenção no patrimônio do Poder Público. No entanto, existem situações em que a Administração Pública pretende destiná-los ao desenvolvimento econômico-social, muitas vezes mediante planejamento e implementação de infraestrutura mínima, como ocorre com os distritos industriais. Nesses casos, muitas vezes o Poder Público não dispõe de recursos, ou da sua totalidade, para promover ações que vão desde a aquisição do(s) bem(s), a realização de relevantes reformas ou obras que sejam necessárias, havendo necessidade de buscar a obtenção de investimentos privados para a viabilização dos objetivos de interesse público. Para tanto, existem modelos jurídicos voltados a investimentos de grande vulto, como as contratações sob o formato de parcerias público-privadas (PPP’s), ou mesmo a contratações sob encomenda (built to suit), que podem se dar de modo simples ou sob o referido regime das PPP’s. 3.1. CONTRATAÇÃO DE PARCERIAS PÚBLICO-PRIVADAS. Sabe-se que no âmbito dos serviços públicos há a possibilidade de delegação por contrato e da delegação legal. A delegação legal dá-se quando o Poder Público promulga uma lei prevendo a criação de uma empresa pública ou de uma sociedade de economia mista para a prestação de um serviço público. Na delegação contratual, em que se incluem os institutos da concessão e da permissão, a delegação será feita mediante um processo licitatório.

A concessão é gênero da qual são espécies a concessão comum, disciplinada pela Lei Federal nº 8.987/1995, e a concessão especial, regida pela Lei nº 11.079/2004, também conhecida como a Lei das Parcerias Público-Privadas. As parcerias público-privadas são acordos de natureza contratual, já que resultam da manifestação de vontade entre as partes, firmados entre a Administração Pública e uma pessoa do setor privado que ajudará na consecução de finalidades públicas, socialmente relevantes. Em regra, o Poder Público opta por esses contratos quando precisa trazer investimentos de grande vulto e muitas vezes não tem o dinheiro disponível naquele momento, representando uma antecipação de investimento pelo particular. Dessa forma, ele contrata a iniciativa privada para, preliminarmente, executar uma obra e, depois, prestar o serviço, mediante um financiamento do próprio contratado, que terá integral ou parcialmente a sua remuneração com uma contraprestação pecuniária do Poder Público. A dívida do Poder Público somente se constituirá quando o serviço estiver à disposição do Estado ou dos usuários. Ademais disso, apresentam-se duas subespécies do gênero concessão especial, quais sejam, a concessão administrativa e a concessão patrocinada. Há concessão patrocinada quando o concessionário executa o serviço e recebe como "forma de pagamento", além do valor da tarifas pagas pelos usuários, a contraprestação pecuniária do Poder Público, conforme disposto no artigo 2º, § 1º, da citada Lei nº 11.079/2004, em situações em que somente essas tarifas não seriam suficientes para remuneração do particular, por envolver investimentos de grande vulto. O segundo caso é o da concessão administrativa ou não- patrocinada, no qual a Administração Publica será a usuária direta e indireta e a remuneração será integralmente paga pelo Estado. As disposições contidas na Lei Federal que trata dessas parcerias devem ser consideradas como norma geral sobre a matéria, como bem expõe a ilustre Profa. Dinorá Adelaide Musetti Grotti: “A Lei n. 11.079/ 2004, alterada pela Lei n. 12.024/2009, institui normas gerais para licitação e contratação de parceria público-privada, no âmbito da Administração Pública direta, estendendo sua aplicação aos fundos especiais, às autarquias, às fundações públicas, às empresas públicas, às sociedades de economia mista e às demais entidades controladas direta ou indiretamente pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios pelo parágrafo único do artigo 1º. A ementa da Lei refere-se a “contratação de parceria público-privada”, mas no art. 2º, caput, qualifica a parceria como contrato administrativo de concessão. As PPPS foram instituídas como espécies do gênero contrato administrativo, um tipo de avença entre as partes pública e privada. Portanto, as leis estaduais que disciplinam formas de parceria, promulgadas antes da Lei federal n. 11.079/2004, só poderão aplicar-se no que não contrariarem as “normas gerais” contidas na legislação federal, já que a competência da União se limita ao estabelecimento de normas gerais em matéria de contratos da Administração Pública, consoante art. 22, inciso XXVII da Constituição Federal. A competência da União para editar normas gerais não impede que os demais entes da federação editem uma legislação suplementar, com fulcro nos arts. 24, § 2º, e 30, II, da Constituição. Além das normas gerais, aplicáveis a todos os entes federativos, o diploma legal de regência da matéria fixou algumas normas específicas aplicáveis exclusivamente à União, nos artigos 14 a 22. Tais dispositivos cuidam do órgão gestor das parcerias público- privadas, do Fundo Garantidor de PPPs (FGP), das garantias a serem prestadas pelo parceiro público e dos limites para a contratação de PPPs. Estados, Distrito Federal e Municípios podem expedir sua própria legislação no campo de incidência de semelhantes

normas. O conceito aplicável às concessões disciplinadas na Lei nº 8.987/95 viu-se ampliado com a edição da Lei das PPPs que, sem revogar ou derrogar a referida Lei de concessões, previu, no art. 2º, caput, as modalidades de concessão patrocinada e administrativa, com contornos um pouco diferentes das concessões comuns, em especial no que tange às regras da licitação, com a exigência de submissão da minuta de edital e de contrato à consulta pública, a previsão de inversão de fases na licitação, a possibilidade de previsão no edital de saneamento das falhas, de complementação de insuficiências ou ainda, de correções de caráter formal no curso do procedimento; ao processo de contratação, com limites do prazo contratual não inferior a cinco anos e não superior a trinta e cinco anos, possibilidade de aplicação de penalidades à Administração Pública em caso de inadimplemento contratual, imposição de limite de despesa com contratos de parcerias público-privadas, às formas de remuneração da concessionária, possibilidade de utilização de arbitragem entre a Administração Pública e o parceiro privado, previsão do direito dos financiadores de assumirem o controle de concessionária em situação econômico-financeira difícil, saneá-la financeiramente e proceder à alienação do controle para terceiro (o mecanismo conhecido como step-inrights); compartilhamento dos riscos entre os parceiros público e privado no caso de ocorrência de áleas extraordinárias, ou seja, os oriundos do fato do príncipe, os compreendidos no âmbito da teoria da imprevisão e das chamadas sujeições imprevistas (art.4º, VI, e art.5º, III),87 e de ganhos econômicos efetivos do parceiro privado decorrentes da redução do risco de crédito dos financiamentos utilizados pelo parceiro privado (art. 5º, IX) e garantias de cumprimento de suas obrigações pecuniárias a serem oferecidas pelo Poder Público, permitindo a contratação de seguro de pagamento com órgãos multilaterais ou com seguradoras domésticas ou internacionais, bem como a criação do Fundo Garantidor de PPP (FGP).”11 Para os contratos de concessão especial sob o regime de parceria público- privada notam-se três características básicas que os distinguem dos demais contratos administrativos. A primeira consiste no compartilhamento de riscos, compreendido como o fato do Poder concedente se solidarizar com o parceiro privado nos casos de ocorrência de prejuízos, ainda que tal consequência tenha ocorrido por caso fortuito. A segunda característica reside no que diz respeito ao financiamento do setor privado, tendo o parceiro privado a incumbência de fazer investimentos no setor da concessão. A terceira e última diz respeito à pluralidade compensatória fixada como obrigação do Estado em favor do concessionário em função da execução da obra ou do serviço. A lei admite a cessão de créditos não tributários e a outorga de certos direitos da Administração. O artigo 2º, § 4º, incisos I, II e III da Lei nº 11.079/2004 apresenta algumas limitações para seja celebrado um contrato de parceria público-privada como: o valor do contrato tem que ser superior a vinte milhões de reais; o período de prestação do serviço tem que ser superior a cinco anos e não pode ter como objeto único o fornecimento de mão de obra, o fornecimento e instalação de equipamentos ou a execução de obra pública. A exemplo das demais contratações a serem realizadas pela Administração Pública, a contratação via PPP será igualmente precedida de licitação, que no caso se dará pela modalidade de concorrência (artigo 10 da Lei de PPP’s), apresentando novas regras objetivando viabilizar um modelo licitatório mais eficiente que o atual sistema. Nesse sentido, nota-se a exigência de submissão da minuta de edital e de contrato à consulta pública, abrindo-se um prazo mínimo de 30 dias para recebimento de sugestões, mediante publicação na imprensa oficial, em jornais de grande circulação e por meio eletrônico, que 11 “A experiência brasileira nas concessões de direito público”. Disponível em: http://www4.tce.sp.gov.br/sites/default/files/A- experiencia-brasileira-concessoes-servico-publico-artigo_0.pdf. Acesso em: 10.01.2014.

deverá informar a justificativa para a contratação, a identificação do objeto, o prazo de duração do contrato e seu valor estimado (artigo10, inciso VI); o edital poderá prever a inversão da ordem das fases de habilitação e julgamento (artigo 13) – seguindo a linha prescrita para o procedimento pregão – ; o julgamento pode ser precedido por fase de qualificação de propostas técnicas, eliminando-se as que não atingirem a pontuação mínima exigida, os quais não participarão das etapas seguintes; possibilidade de haver lances verbais prevista no edital, após a etapa de abertura das propostas lacradas (artigo 12, III); possibilidade de previsão no edital de saneamento de falhas, de complementação de insuficiências, que assegura a juntada de documentos novos (apesar da regra contrária do art. 43, § 3º, da Lei n. 8.666/93) ou, ainda, de correções de caráter formal no curso do procedimento, desde que o licitante possa satisfazer as exigências dentro do prazo fixado no instrumento convocatório (artigo 12, IV). Volvendo para o estudo em análise, verifica-se que são inúmeras as possibilidades propiciadas pela cultura do empreendedorismo orientado para a inovação no Brasil atualmente. Dentre as políticas públicas pode-se citar tecnologias sociais que promovem a inclusão das pessoas mediante redes voltadas para a solidariedade e redução de desigualdades (políticas muito comuns no norte e nordeste); e parques tecnológicos que se situam na maioria das vezes agregados às universidades e instituições de ensino e que abrigam empreendimentos inovadores. Não obstante, consabido que o estímulo ao empreendedorismo através de políticas públicas não é uma tarefa simples, pois envolve uma série de fatores alheios à vontade dos gestores públicos. Pensando em articular a solução de dois problemas que se avolumam, que vão desde reduzir/eliminar distúrbios causados por pequenas indústrias instaladas em diversas regiões da cidade; gerar empregos e renda para a população, além de fomentar a qualificação profissional; e atender a demanda por serviços especializados das grandes indústrias, que permeiam a pretensão de constituição de um centro tecnológico, a via das parcerias público-privadas mostra-se como alternativa bastante viável à obtenção de investimentos que podem contribuir para a efetivação do interesse público uma vez assim identificado. Nessa vereda, essa “parceria” pode ser firmada para a aquisição de terrenos, realização de obras de infraestrutura e mesmo alienação dos imóveis, sem falar na possibilidade de gestão da área industrial ou tecnológica a ser colmatada. 3.2. CONTRATAÇÃO DE CONSTRUÇÃO SOB ENCOMENDA (BUILT TO SUIT). A demanda hodierna do mercado imobiliário tem optado por se instalar em imóveis locados, em razão de uma maior versatilidade de mudança de localização de acordo com as exigências e peculiaridades de seus ramos de negócios. Seguindo essa tendência, explica Fabio CiIli que: “... a demanda do mercado mobiliário aponta para o sentido de que as empresas não mais se satisfazem em se adaptar aos imóveis existentes no mercado mas sim que os imóveis deveriam se adaptar à suas especificas necessidades, tudo a fim de otimizar processos e procedimentos sem ter de investir altas quantias [...]” (Empreendimentos do tipo built-to-suit Arbitragem do valor de locação em editais de concorrência, decorrente de monografia apresentada à Escola Politécnica da USP para obtenção de MBA em Gerenciamento de Empresas e Empreendimentos na Construção Civil com ênfase Real Estate. São Paulo. 2004.)

Essa tendência encontra causa certa na possibilidade do empresariado de, uma vez adotada tal premissa, destinar cada vez mais recursos para suas atividades e não para aquisição ou reforma de imóveis, promovendo, assim, incrementos de produção e melhores resultados. A Administração Pública, longe de atentar apenas para os restritos interesses privados, mas antes almejando alcançar, em razão dos princípios diretores que a regem, alternativas que lhe permitam fomentar melhores resultados à sociedade mediante investimento justo, não tem se mostrado – nem deveria – alheia às práticas, amiúde, iniciadas pela iniciativa privada, mas em condições de serem estendidas favoravelmente para o seu âmbito. Por sua vez, não é de hoje o conhecimento sobre a carência de orçamento para realização de investimentos pelo Poder Público, inclusive no setor imobiliário, o que muitas vezes impede que sejam adquiridos, construídos ou reformados, imóveis com destinação essencial à realização do fim da Administração. Daí porque as novas práticas com resultados positivos podem e devem ser compatibilizadas e utilizadas também no âmbito do direito público, tal qual o modelo sobre o qual passaremos a discorrer. Pois bem. Built to suit, em uma tradução livre, seria "construído para servir", "construído para ajustar", ou, como é mais conhecido no Brasil, “construção sob medida”, “locação sob medida”, “locação sob encomenda” ou “locação com obrigação de fazer”. De acordo com o Instituto Brasileiro de Estudos Imobiliários – IBEI, o contrato built to suit consiste em: “... negócio jurídico pelo qual uma das partes contratantes, no caso, a locatária, contrata a construção de imóvel que atenda as necessidades específicas da sua atividade empresarial, remunerando a empreendedora-locadora mediante o pagamento de aluguéis fixados em patamares que combine o retorno dos investimentos realizados na construção e o uso do bem imóvel através da cessão temporária (locação) fixada por um longo período previamente determinado.” 12. Para o engenheiro e jurista Francisco Maia Neto: “Por definição, trata-se de uma modalidade de operação imobiliária que pode ser traduzida como construção sob medida, consistindo em um contrato pelo qual um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário, que irá utilizá-lo por um período pré-estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel. Embora existam ofertas disponíveis no mercado imobiliário, muitas vezes não se mostram adequadas às necessidades dos usuários, caracterizados pelos seguimentos comerciais, industriais e de serviços, que buscam primeiramente uma customização dos espaços, o que traz racionalização dos custos de operação. Além disso, é notória a aversão empresarial à alocação de recursos para imobilização em ativos fixos, que obriga o comprometimento de uma parcela significativa do fluxo de caixa operacional para atividades que não estejam diretamente relacionadas com o foco de seu negócio, o denominado “core business”. Trata-se assim de uma modalidade muito utilizada pelas indústrias nos Estados Unidos e na Europa, setor que congrega o maior número de edificações nesta sistemática no Brasil, incluindo galpões e centros de distribuição, mas que se estende também aos setores de escritórios, hoteleiro e educacional. Como principais características das construções destinadas a estas operações podemos citar o rigor das especificações técnicas do futuro usuário e o prazo exíguo exigido para sua conclusão, sendo exemplos mais visíveis no país 12 Disponível em: http://acminas.com.br/uploads/noticias/anexo/contrato-built-to-suit---debate-imobiliario-10-0-2012.pdf. Acesso em 20.12.2013.

as sedes da Petrobrás e Rede Globo de Televisão, as indústrias Alpargatas e o centro de distribuição da rede C & C de materiais de construção. Do ponto de vista operacional, o futuro usuário, espera do investidor a aquisição do terreno, definição do projeto que atende suas necessidades, desenvolvimento e construção do imóvel e entrega do empreendimento pronto por valor pré-determinado, a ser pago em parcelas mensais. Pelo lado do investidor, este busca o retorno dos investimentos alocados no projeto e a remuneração pelo uso do imóvel, cuja principal característica é a exigibilidade da permanência do usuário, associada às previsibilidades e segurança do fluxo projetado, o que permite a securitização deste contrato, através da distribuição de títulos a investidores, que terão como lastro o pagamento das parcelas contratadas. No que se refere à formatação contratual deste instrumento, deve ser entendida como uma nova modalidade locatícia, onde os contratantes estabelecem suas obrigações antes mesmo do início da construção, cuja principal característica talvez seja o período longo e atípico estabelecido, normalmente compreendido entre 10 e 20 anos.”13 Em apertada síntese, pode-se dizer que a operação built to suit consiste na locação de um imóvel construído pelo futuro locador conforme especificações pré-definidas pelo futuro locatário. Trata-se, pois, de uma operação imobiliária – embora não se lhe possa afastar certa característica fiduciária – segundo a qual um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário de acordo com as necessidades do futuro usuário. Nesse sentido, o investidor ou empreendedor adquire um terreno e constrói um prédio de acordo com as necessidades e especificações do futuro locatário, o qual irá utilizá-lo pelo período previamente estabelecido em contrato, com valor locatício fixado de modo a abranger a remuneração pelo uso do imóvel, aí incluída a depreciação ou amortização incidente sobre o custo total ou parcial do empreendimento, compreendendo as benfeitorias porventura realizadas. Em termos mais simples, portanto, a expressão é utilizada em referência a contratos de locação de bens imóveis urbanos, em que o locador investe dinheiro no imóvel, nele edificando ou por meio de reformas substanciais, sempre com vistas a atender às necessidades previamente identificadas pelo locatário. Por exemplo, no âmbito da iniciativa privada, se uma rede de varejo precisa locar um imóvel que tenha determinadas características, qualquer investidor pode providenciar a compra e construção, ou reforma, com a finalidade única de atender aos interesses especificamente dessa inquilina. Para tanto, antes do investimento, o locador celebra o contrato built to suit, contemplando um prazo de vigência que lhe permita ter a segurança de recuperar o capital investido, além de perceber rendimentos da locação. Há uma nítida inter-relação de ônus x bônus, porquanto, (i) para o Locador (empreendedor ou investidor contratado), a operação envolve a aquisição do terreno, a elaboração de projetos, a construção e entrega do imóvel pronto, o recebimento de remuneração pelo uso do imóvel e pelo retorno dos investimentos alocados, com a possibilidade de securitização do contrato, cujos títulos terão como lastro o valor dos aluguéis acordados; e (ii) para o Locatário, a operação abrange, em síntese, a definição da localização ideal, as especificações detalhadas das instalações necessárias, a análise e aprovação dos projetos, a fiscalização da execução da obra, o recebimento do imóvel pronto e o pagamento das parcelas locatícias, que são valoradas com base na remuneração pelo uso e fruição do imóvel e pelos valores investidos na customização, durante o prazo acordado, que varia, em média, de 8 a 15 anos. 13 “O que significa o conceito built-to-suit”, artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”. Disponível em: http://www.precisao.eng.br/fmnresp/build(na).htm. Acessado em: 05.08.2013

Sobre essa espécie (antes atípica) de locação, não havia (até recentemente) em nosso ordenamento um único artigo de lei que a disciplinasse. Além disso, a aplicação integral da Lei n.º 8.245/91, que regula as locações de imóveis urbanos, quanto a alguns aspectos, era inconciliável com a natureza do built to suit. Isto porque, a Lei 8.245/91 parte do pressuposto que o locatário está em posição jurídica e econômica mais vulnerável que o locador. Daí a sua proteção mais enfática ao locatário, com regras de ordem pública que não podem ser afastadas pela vontade das partes. A autonomia da vontade é limitada pelo referido Diploma, sendo que em seu art. 45 impõe a nulidade a todas as cláusulas que visem a elidir os objetivos nela estabelecidos. Em razão disso, aos 19 de dezembro de 2012, a Lei n.º 12.744, publicada no Diário Oficial no dia seguinte, acrescentou o artigo 54-A à Lei 8.245/91. O seu caput diz: "Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei". Assim, a lei passou a regular o contrato built to suit, estabelecendo, diferentemente dos princípios protetivos ao locatário, maior amplitude à autonomia da vontade; ou seja, as cláusulas livremente pactuadas são válidas e não padecerão de nulidade, porque o pressuposto das locações convencionais (vulnerabilidade do locatário) não está presente nos contratos built to suit. O parágrafo primeiro do art. 54-A determina, expressamente, a possibilidade de se ajustar renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato. Isso, determinou o legislador, exatamente porque é comum nos contratos built to suit a renúncia do locatário ao direito de pleitear tal revisão. Tal disposição decorre do fato de que o valor da locação não corresponde necessariamente ao valor de mercado de ocupação, uma vez que nele costuma estar embutido também o investimento feito (construção ou reforma) para atender ao locatário. É importante notar que a cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor locatício é válida somente enquanto o contrato vige por prazo determinado. Se a locação passar a viger por prazo indeterminado, todas as cláusulas continuam valendo, com exceção dessa. A partir de então, o locatário passa a ter o direito de pleitear a revisão do aluguel se estiverem preenchidos os demais requisitos legais. Assim deve ser pois o montante investido pelo locador já foi recuperado, vez que estava diluído nos valores locatícios do contrato durante a sua vigência por prazo determinado. O parágrafo segundo do art. 54-A determina que "em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação". Na locação convencional, o locador não pode cobrar os aluguéis vincendos (pode apenas cobrar a multa, nos termos do art. 4º. da Lei 8.245/91, modificado pela Lei 12.112/09). No built to suit isso é possível. Exatamente pela natureza do contrato. Claro, importante destacar que as disposições procedimentais previstas na Lei nº 8.245/91 são aplicáveis aos contratos built to suit. Assim, não serão válidas as cláusulas que

afastem algumas dessas normas procedimentais. Por exemplo, a ação de despejo por falta de pagamento deve respeitar o direito do locatário de purgar a mora, não tendo valor eventual disposição contratual que retire do inquilino tal prerrogativa. Todavia, é bom que se afirme que, embora tenha havido a incorporação do contrato built to suit na lei de locações, reconhecendo sua natureza jurídica de contrato de locação, e que isso represente um grande avanço e segurança jurídica para as partes, ainda restam muitas dúvidas quanto a sua aplicação; talvez devido ainda ao pouco tempo de maturação do instituto. Por isso, somente o decurso do tempo, a doutrina e a jurisprudência é que delinearão em definitivo a matéria e sanearão as dúvidas que ainda pairam sobre a modalidade built to suit. 3.2.1 – Contratação Built to Suit pela Administração Pública. Apesar da origem e aplicação das operações built to suit estarem predominantemente ligadas ao âmbito da iniciativa privada, tal fato não exclui a utilização dessa operação de “locação sob medida” no setor público. Na verdade, o instituto já vem sendo utilizado, embora de modo cauteloso, pelos gestores públicos, até porque, como já mencionado anteriormente, somente em 19 de dezembro de 2012 (através da Lei nº 12.774) é que foram incorporados os dispositivos tratando da matéria à Lei do Inquilinato, trazendo maior segurança jurídica às partes contratantes de qualquer esfera. É cabível o instituto, nos termos do artigo 54-A da Lei 8.245/91, quando se estiver diante de (i) locação não residencial de imóvel urbano e couber ao locador proceder a (ii) prévia (a) aquisição – característica também de operações imobiliárias sale and lease-back –, (b) construção e/ou (c) substancial reforma do imóvel, por si mesmo ou por terceiros, atendendo as especificações do futuro locatário – que no caso seria a própria Administração Pública – e vindo a locá-lo por (iii) prazo determinado. A justificativa para a estruturação dessa operação no setor público está na vantajosidade de sua formatação, ou seja, em essência: (i) na inexistência ou no contingenciamento de dotação orçamentária para aquisição plena de terreno e construção completa de imóveis; (ii) no alto custo das reformas realizadas em imóveis alugados pela Administração Pública junto ao setor privado sem devolução posterior pelo locador dos valores não amortizados; e (iii) na falta, junto ao mercado imobiliário, de edificações que atendam às necessidades de estruturação operacional dos órgãos, de forma a melhor prestarem os serviços públicos para os quais se voltam. Ora, é certo que, como regra, a Administração Pública suporta enormes despesas com a construção de prédios para instalação de seus serviços ou mesmo para adaptação de imóveis por ela locados, vez que dificilmente encontra prédios com condições de instalar os órgãos públicos de modo satisfatório. Nesse cenário, a contratação built to suit acaba por contornar alguns dos principais empecilhos do setor, que são a carência de orçamento para a construção de prédios públicos e, no caso de edifícios locados, diminui os custos envolvendo mobilização para reforma e adaptação do prédio; ao mesmo tempo que promove, sob medida, obras em muito melhores condições de atingirem o interesse público.

Assim, em resumo, são benefícios decorrentes dessa modalidade de contratação (i) a sensível diminuição de gasto com a construção de prédios públicos; (ii) a possibilidade de contornar a falta de recursos para a aquisição de terrenos e para a construção de edifício; (iii) a economia de verbas por começar a desembolsar o valor das prestações mensais a partir da entrega da obra; (iv) a utilização de prédio talhado sob medida conforme suas específicas necessidades; (v) a diminuição do tempo para instalação dos serviços, pois não se trata de obra pública e o empreendedor detém expertise na área de construção civil; dentre outros. Pois bem. Há duas possibilidades de contratação built to suit pela Administração Pública que vem sendo utilizadas: (a) a primeira forma avaliada é a contração de Parceria Público-Privada – PPP, sob a modalidade de concessão administrativa, feita por intermédio de licitação; sendo que nessa modalidade de contratação a Administração constituiria direito de superfície de terreno público ao particular, que por sua vez realizaria a construção e a locação em prazo suficiente para o retorno do investimento e aferimento de lucro, quando então a construção se incorporaria definitivamente ao patrimônio público; e (b) a segunda é contratação de built to suit por contrato de locação entre a Administração e o particular, avaliando a necessidade ou não de licitação. (A) Contratação por meio de Parceria Público-Privada - PPP. O art. 2º da Lei nº 11.079/2004 dispõe que: “Art. 2º Parceria público-privada é o contrato administrativo de concessão, na modalidade patrocinada ou administrativa. § 1º Concessão patrocinada é a concessão de serviços públicos ou de obras públicas de que trata a Lei no 8.987, de 13 de fevereiro de 1995, quando envolver, adicionalmente à tarifa cobrada dos usuários contraprestação pecuniária do parceiro público ao parceiro privado. § 2º Concessão administrativa é o contrato de prestação de serviços de que a Administração Pública seja a usuária direta ou indireta, ainda que envolva execução de obra ou fornecimento e instalação de bens.” Da leitura desse dispositivo, depreende-se que a Administração Pública pode contratar uma Parceria Público-Privada cujo objeto será a prestação de serviços precedida pela execução de obra. Por outro lado, não pode ser celebrada parceria cujo objeto seja exclusivamente a realização de obra pública. Por isso, para que a alternativa da PPP possa funcionar como uma alternativa à aplicação da “locação sob medida” de imóveis por entes públicos, deve estar associada à prestação de serviços prediais. Resta salientar que, para tanto, o valor da parceria não poderá ser inferior a R$ 20 milhões de reais. Nos exatos termos do acórdão proferido pelo Tribunal de Contas da União14, existem diversas vantagens oferecidas pela adoção da PPP, dentre as quais destacam-se as seguintes: a) possibilidade de o Poder Público utilizar a expertise dos agentes privados com o intuito de facilitar a solução de problemas enfrentados pela Administração; b) realização de licitação no âmbito da qual serão explicitados os parâmetros utilizados para definir o desempenho esperado do parceiro privado; 14 Acórdão 1301/2013-Plenário, TC 046.489/2012-6, relator Ministro Substituto André Luís de Carvalho, revisor Ministro Benjamin Zymler, 29.5.2013.

c) marco legal bem definido e atual; d) experiência acumulada pelos entes federados ao longo de quase dez anos, além de uma larga experiência internacional, o que facilita a detecção de problemas e pontos críticos; e) prazo longo de vigência (até 35 anos), o que facilita a amortização dos investimentos feitos pelo investidor privado; f) vinculação dos pagamentos a serem realizados pela Administração Pública ao atingimento de metas de qualidade dos serviços prestados; g) critérios claros para a definição do valor inicial a ser pago ao parceiro privado e para os reajustes desse valor; h) concessão de garantias para o parceiro privado de que os pagamentos a serem efetuados pelo Poder Público serão regularmente realizados, o que gera a expectativa de pagamentos menores pela Administração; i) via de regra, o início dos pagamentos ocorre apenas após a disponibilização do objeto da PPP pelo parceiro privado, o que reduz os riscos para o Poder Público; j) previsão de que, ao final da vigência contratual, o bem imóvel reverterá para o parceiro público. É possível constatar que a contratação sob medida por meio de Parcerias Público-Privadas tem sido a alternativa escolhida com razoável frequência por estados e municípios. Segundo o TCU, “(...) no plano federal, merece destaque a PPP celebrada pelo Banco do Brasil e pela Caixa Econômica Federal, com vistas à construção de imóvel dotado das condições necessárias à operação do centro de informática das duas instituições. Além da construção, o contrato em tela previu que o parceiro privado ficaria responsável pela disponibilização da infraestrutura predial e pela prestação de serviços de manutenção, limpeza e segurança. Em contrapartida, as duas instituições bancárias pagarão um determinado valor, reajustado periodicamente, pelo prazo de 15 anos. Ao final desse período, o imóvel construído reverterá para os parceiros públicos”.15 Por sua vez, a Justiça Federal – Seção Judiciária do Paraná inovou ao criar um projeto piloto de contratação “built to suit” para contornar a escassez de oferta de prédios adequados ao funcionamento das instalações de seus fóruns e principalmente diminuir os gastos com aluguel e adaptação dos prédios locados para a prestação de seus serviços. O “Projeto ‘Built to suit’”, como foi denominado o modelo de contratação utilizada para a futura instalação do Fórum da Comarca de Campo Mourão/PR, conjugou a “construção sob encomenda” com o direito real de superfície, trazendo verdadeira revolução na diminuição em médio prazo das despesas de construção e locação para a Administração Pública. Registre-se que, no referido exemplo, valiosos esclarecimentos foram prestados pelo Sr. Josias Soares da Silva, representante da Justiça Federal do Paraná, no Encontro Técnico Nacional de Auditoria de Obras Públicas promovido, em 2011, pelo Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina, quando se manifestou nos seguintes termos16: “A recomendação do Conselho Nacional de Justiça para que os Tribunais adotem políticas administrativas com vistas a substituir imóveis locados ou cedidos por próprios impôs a reformulação dos mecanismos tradicionais para superar os entraves e obter soluções. A contratação ‘built-to-suit’, desenvolvido em caráter experimental na Justiça Federal – Seção Judiciária do Paraná, foi concebida para implementar a nova política contornando a ausência de orçamento para construção (investimento) e edificando um imóvel adequado para sediar a 15 Idem. 16 Disponível em: http://servicos.tce.sc.gov.br/enaop/. Acesso em: 20.12.2013.

Subseção de Campo Mourão utilizando-se do orçamento destinado ao aluguel de imóveis (despesa corrente). Nos moldes de uma parceria público-privada, o particular constrói em terreno da União, sobre o qual se constitui direito de superfície, aluga o imóvel à Administração por tempo determinado, o qual, com o término da vigência do contrato de locação, consolida-se definitivamente ao patrimônio público. A conjugação de diversos institutos do direito público e privado confere a estabilidade jurídica necessária para a realização do objetivo público.” Atendendo a recomendação do Conselho Nacional de Justiça – CNJ17 (em substituir imóveis locados por próprios) o projeto propôs a contratação uma PPP, onde a União concederia direito real de superfície (segundo o art. 1.369 do Código Civil) de terreno de sua propriedade ao parceiro privado; o qual faria a ‘construção sob medida’ e depois o alugaria à Administração por tempo determinado e suficiente para o retorno de seus investimentos e aferimento de lucro. Dessa forma, a Administração conseguiu “transformar” a “despesa corrente” com o gasto em locações em “investimento”, pois no final da contratação o prédio se incorporaria ao patrimônio público. Algo revolucionário para as contas da Administração em todo país. Outrossim, o objeto da concessão seria a prestação de serviço e não obra pública, caso em se deveria contratar sob a forma de empreitada, nos moldes dos art. 6º, VIII e art. 10 da lei 8.666/9318. A constituição de direito real de superfície pela Administração ao empreendedor não encontra óbice legal nem necessita de prévia autorização legislativa, pois não se trata de alienação de bem público, já que no direito real de superfície não há um desdobramento do poder dominial, sendo apenas concedido o direito de uso da superfície do imóvel. (B) Contratação por meio de Contrato de Locação. Ao contrário do ocorre no contrato de locação ordinário, quando a Administração Pública firma uma relação locatícia com o particular devem ser observadas determinadas peculiaridades na avença, na qual os poderes-deveres indisponíveis do ente público devem conviver com os direitos do particular, até para que a contratação seja viável comercialmente para o locador, que em geral tem receio não só da inadimplência como também das consequências de uma relação desigual em eventual lide contra o Estado. Sendo a locação de imóveis um pacto de natureza civil, a Administração Pública celebra um ajuste regido pelo direito privado, no qual se verifica a horizontalidade da relação contratual, vindo a Administração a se nivelar ao particular. Assim, as disposições concernentes aos contratos da administração consignadas na Lei nº 8.666/93, destacando que a ‘locação sob medida’ constitui-se em Contrato da Administração, e não em Contrato Administrativo stricto sensu, nos termos do art. 62, § 3º, inciso I, da mesma lei, que aduz: 17 Art. 2º, parágrafo 1º, II, “a” da Resolução do CNJ nº114, de 20/04/2010. 18 Segundo informações obtidas junto à rede mundial de computadores, inicialmente estava prevista a realização de um pregão presencial. Todavia, posteriormente, ante a percepção de que o valor total da transação superaria o montante de R$ 20 milhões, valor a partir do qual é autorizada a realização de parceria público-privada, regulada pela Lei nº 11.079, de 30 de dezembro de 2004, o órgão da Justiça Federal resolveu alterar a modalidade de licitação para concorrência pública e incorporar alguns procedimentos ou controles previstos na Lei nº 11.079/2004, com vistas a trazer maior garantia às partes, a despeito de a operação em questão não se enquadrar exatamente na contratação ali regulada.

“Art. 62. O instrumento de contrato é obrigatório nos casos de concorrência e de tomada de preços, bem como nas dispensas e inexigibilidades cujos preços estejam compreendidos nos limites destas duas modalidades de licitação, e facultativo nos demais em que a Administração puder substituí-lo por outros instrumentos hábeis, tais como carta-contrato, nota de empenho de despesa, autorização de compra ou ordem de execução de serviço. § 3º Aplica-se o disposto nos arts. 55 e 58 a 61 desta Lei e demais normas gerais, no que couber: (...) I - aos contratos de seguro, de financiamento, de locação em que o Poder Público seja locatário, e aos demais cujo conteúdo seja regido, predominantemente, por norma de direito privado;” Porém, como dito, o Estado não pode se despir de todas suas prerrogativas, sendo necessária, na medida da razoabilidade, a inserção de cláusulas que preservem os poderes- deveres indisponíveis da Administração. Entre esses poderes-deveres encontra-se a obrigatoriedade do procedimento licitatório nas contratações, como dispõe o artigo 2º da Lei 8666/93. Esse, inclusive, é o tratamento que a matéria vinha recebendo no Projeto de Lei nº 5.505-A/2009, junto à Câmara dos Deputados, que pretendia disciplinar expressamente a locação de imóveis sob medida para a Administração Pública. Nesse sentido, de acordo com o art. 2º da Lei 8.666/93, as locações efetivadas pela Administração Pública, quando contratadas com terceiros, serão precedidas de licitação, ressalvadas as hipóteses previstas na mesma lei. Por sua vez, tratando das hipóteses de licitação dispensável, o art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666, de 1993, estabelece que: “Art. 24. É dispensável a licitação: (...) X - para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia;”. Vê-se, pois, que a licitação pode ser dispensada apenas nos casos em que as necessidades de instalação e de localização condicionem a escolha de determinado imóvel que a Administração pretende buscar a locação e desde que o preço da locação se mostre compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia. Desse modo, observa-se que a contratação de ‘locação sob medida’ mediante licitação dispensável fundada no art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666/1993 só será admitida se atender a todos esses requisitos legais. No que diz respeito à seleção do local do imóvel pretendido pelo órgão ou entidade, pode haver casos em que a localização, em determinada posição geográfica, condicione de fato a escolha a ser feita pela Administração Pública, podendo-se citar, como exemplo, o caso de uma locação de imóvel para instalação de uma delegacia de polícia onde a localização específica é condição essencial, e não negociável, para o alcance do interesse público. Nesse ponto, deve-se lembrar que, na licitação dispensável, a Administração Pública pode escolher entre realizar a licitação ou dispensá-la nas hipóteses exaustivamente

apontadas no art. 24 da Lei nº 8.666/93, mas tal escolha deve estar acompanhada da devida justificativa (motivação), em respeito ao disposto no art. 50, inciso IV e § 1º, da Lei nº 9.784/99, que regula o processo administrativo no âmbito da administração federal. Com base, em específico, nesse artigo da Lei nº 9.784/99, é que se vê que a Administração Pública deve demonstrar claramente o devido cumprimento de todos os requisitos previstos no art. 24, inciso X, da Lei de Licitações, em especial, quanto à comprovação da compatibilidade do preço a ser contratado com o valor de mercado, bem assim que, na encomenda, a junção do serviço de locação (parte principal) com o de execução indireta de obra (parte acessória) apresenta economia de escala e que, por isso, tal locação sob encomenda não ofende o princípio do parcelamento do objeto, previsto no art. 23, § 1º, e no art. 15, IV, da Lei nº 8.666/93. Assim sendo, a despeito da realização de licitação dever ser a regra, admite- se excepcionalmente a contratação direta de ‘locação sob medida’, em operação built to suit, por meio de licitação dispensável fundada no art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666/93, mas desde que, neste caso, (i) a Administração Pública demonstre claramente que as necessidades de instalação e de localização condicionam a escolha de determinado imóvel; e (ii) que o preço da locação se mostra compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia. Em conclusão, os requisitos específicos necessários para se configurar a possibilidade de dispensa de licitação nos termos do art. 24, inciso X da Lei de Licitações, já foram discutidos e definidos pelo Tribunal de Contas da União19 e, de forma detalhada e autoexplicativa, devendo para tanto o ente Público deve demonstrar que: (i) necessita de um imóvel para bem desempenhar suas atividades. Caso já ocupe um imóvel, deve comprovar que ele não é adequado e também não é viável reformá-lo. Em outras palavras, é preciso a caracterização da efetiva necessidade do imóvel, com demonstração de que o mesmo até então porventura em uso não atende mais ao interesse público e que não comporta readequação; (ii) as necessidades de instalação e localização condicionam a escolha de determinado imóvel; (iii) não há outro imóvel público disponível que atenda às necessidades do futuro locatário; (iv) a relação custo-benefício da “locação sob medida” é melhor que a da locação tradicional associada à reforma do imóvel. Ou seja, impõe-se a 19 Acórdão 1301/2013-Plenário, TC 046.489/2012-6, relator Ministro Substituto André Luís de Carvalho, revisor Ministro Benjamin Zymler, 29.5.2013. Originou-se de Consulta formulada pelo Conselho Superior da Justiça do Trabalho – CSJT acerca da aplicabilidade do art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993, às contratações de ‘locação sob medida’ de imóvel a ser construído de acordo com parâmetros mínimos estabelecidos por órgão ou entidade da Administração Pública. Em suma, encaminhando questionamento originalmente levantado pelo Tribunal Regional do Trabalho da 6ª Região (Peça nº 1), o CSJT pretende obter respostas para as seguintes dúvidas: “a) é possível a aplicação do disposto no art. 24, inciso X, da Lei n.° 8.666/93 na contratação de locação de imóvel a ser construído de acordo com parâmetros mínimos a serem estabelecidos por órgão da Administração Pública? b) em caso positivo, quais seriam os aspectos legais aplicáveis e quais as exigências técnicas necessárias para a celebração dessa modalidade de contrato administrativo?”.

fundamentação da decisão pela locação sob medida mediante estudos técnicos, pareceres e documentos comprobatórios que justifiquem a vantajosidade dessa opção contratual, incluindo a comprovação da impossibilidade de suprir a demanda por outras formas; de modo que a utilização da locação sob encomenda mostra-se inequivocamente mais favorável economicamente do que a realização de reforma ou adequação em imóvel alugado sob a forma convencional; (v) o preço da locação se mostra compatível com o valor de mercado, consoante estabelecido por meio de avaliação prévia (podendo-se utilizar, como parâmetro, valor obtido em laudo de avaliação à época da efetiva locação do imóvel, estabelecendo-se, antecipadamente, valores máximo e mínimo admitidos, em razão da necessária previsão de dotação orçamentária; sendo necessário levar em consideração, sempre, o fato de que contraprestação paga pela Administração Pública deverá não só remunerar o uso do bem pelo Poder Público, mas também deverá permitir a amortização, ainda que parcial, dos investimentos feitos pelo proprietário do imóvel); e (vi) o terreno onde vai ser construído o imóvel deve ser de propriedade de um particular. Nessa hipótese, efetivamente haverá impossibilidade de competição e, por via de consequência, a licitação poderá ser dispensada. Já quando o terreno onde será construído o imóvel pertencer à Administração Pública, a princípio é perfeitamente possível – e, pois, devido –, estabelecer uma competição entre os eventuais interessados em edificar o bem e, posteriormente, locá-lo ao Poder Público; sendo que, neste caso, não parece cabível utilizar a contratação direta, nesta hipótese, com base no art. 24, X, da Lei nº 8.666/93. Por derradeiro neste tópico, não se pode descurar que a Lei de Responsabilidade Fiscal, em seu artigo 16, §1º, inciso I, somente é considerada adequada com a lei orçamentária anual aquela despesa objeto de dotação específica e suficiente; ou que esteja abrangida por crédito genérico, de forma que somadas todas as despesas da mesma espécie, realizadas e a realizar, previstas no programa de trabalho, não sejam ultrapassados os limites estabelecidos para o exercício. Por outro tanto, uma despesa somente é considerada compatível com o plano plurianual e com a lei de diretrizes orçamentárias quando se conformar com as diretrizes, objetivos, prioridades e metas previstos nesses instrumentos e não infrinja qualquer de suas disposições. A locação de imóvel, especialmente sob o modelo built to suit, que apresenta característica de protrair-se no tempo, constitui-se em despesa de caráter continuado, já que, os tais contratos, de modo geral, se alongam por mais de dois anos, ou dois exercícios, como estabelece o artigo 17, da LRF. Observe-se: “Art. 17. Considera-se obrigatória de caráter continuado a despesa corrente derivada de lei, medida provisória ou ato administrativo normativo que fixem para o ente a obrigação legal de sua execução por um período superior a dois exercícios.”

Sendo assim, o procedimento para tais contratos deverá, portanto, ser instruído com prudente e necessária estimativa do impacto orçamentário-financeiro no exercício em que deva entrar em vigor e nos dois subsequentes, consoante prescrito no artigo 16, inciso I da precitada norma fiscal, e também demonstrar a origem dos recursos para seu custeio, consoante teor do seu artigo 17, § 1º. III – CONCLUSÃO. Concluindo, convém, a fim de balizar a conduta administrativa, adentrar mais propriamente, nas nuances que enredam o PROCEDIMENTO PARA CRIAÇÃO DE DISTRITO INDUSTRIAL, que deve observar, minimamente, o seguinte: 1.1 – deve-se proceder à abertura de procedimento administrativo específico onde serão expostas as justificativas para a realização do empreendimento público pretendido, para o que poderá ser indicado servidor com a qualificação requerida para conduzir os trabalhos ou nomeada uma Comissão, observada a complexidade do empreendimento público pretendido, e que deverá promover inicialmente à busca por informações socioeconômicas e à identificação de áreas e imóveis passíveis de utilização pelo Poder Público para a finalidade pretendida; 1.2 – como o Distrito Industrial de um município pode ser compreendido em uma área definida pela administração pública local como o melhor local para a instalação de indústrias, sejam elas micro, pequenas, médias ou grandes empresas, ou seja, uma área planejada, destinada à ocupação exclusiva de indústrias, e, portanto, normalmente com a infraestrutura necessária à sua instalação, mostra-se essencial levar em consideração, desde o início, os fatores envolvidos com a atividade industrial pretendida e com as possibilidades de expansão da atividade produtiva pelos empresários, como a existência de mão de obra qualificada; a qualidade de vida; a existência de malha logística; a facilidade de acesso à prestação de serviços básicos; a proximidade do mercado consumidor e ou fornecedor; a existência de canais de distribuição; e média dos custos de produção envolvidos; além dos incentivos fiscais que incidirão, cabendo à Administração Pública local, estimular aqueles critérios que são mais facilmente influenciados pela atuação local e esquematizar sua ação a médio e longo prazo, observando, em primeiro plano, as vocações e potencialidades econômicas do Município e da própria região, mediante elaboração de um diagnóstico com informações socioeconômicas, contendo informações sobre o crescimento ou decrescimento do setor industrial do município; o crescimento natural do município (população, habitação, comércio, etc); os produtos que podem ser oferecidos com qualidade e /ou em quantidade; o levantamento das matérias-primas e indústrias existentes, disponibilidade de mão de obra qualificada e semiqualificada; a infraestrutura e serviços disponíveis, proximidade e acesso dos centros produtores e consumidores, etc); as principais características de infraestrutura logística da região; os projetos de expansão de investimentos privados e públicos para a região; e os projetos e programas públicos para a qualificação de mão de obra; o que também servirá como referência para definição do tamanho do Distrito Industrial e das estratégias de implantação; 1.3 – deve-se proceder a estudos e à escolha motivada da melhor área para instalação do distrito, considerando-se elementos como a proximidade com as principais rodovias da região, com o intuito de receber matérias primas e assim como escoar a produção; o acesso dispor de pavimentação asfáltica

ou observar a viabilidade de implantação; as condições do(s) terreno(s), como se plano ou levemente inclinado, visto que regiões muito acidentadas oneram a implantação do Distrito Industrial com obras de terraplanagem e não são bem vistas aos empresários para a atividade industrial; assim como a proximidade e/ou o distanciamento necessário do Distrito Industrial ao centro urbano, se o caso; 1.4 – deve-se proceder à realização elaboração de estudos e de projeto de viabilidade técnica e financeira de instalação do Distrito Industrial, que abrangerá, dentre outras questões: (a) a verificação da infraestrutura mínima necessária, como os serviços de: água e esgoto, quanto a atual capacidade de fornecimento (pressão e vazão) e tratamento de água, bem como a distância da rede instalada até a área em estudo; o serviço de energia elétrica, quanto a disponibilidade em alta tensão e potência suficiente nas proximidades; os serviços de telefonia e internet, quanto à existência de cobertura, a capacidade de atendimento atual e futura; o serviço de abastecimento de gás; (b) o levantamento planialtimétrico da região e a elaboração do projeto urbanístico, sendo que neste último são inseridos o sistema de abastecimento de água, o sistema de efluentes líquidos, a drenagem pluvial, o sistema de energia elétrica e iluminação pública e de telecomunicações, além da pavimentação, tamanho dos lotes, tipo de edificação, dentre outros que o setor de engenharia municipal julgar necessários; (c) a análise e emissão de pareceres ou elaboração de projetos de impacto ambiental, se for o caso, com o intuito de verificar a possibilidade de liberação ambiental da área em que se pretende implantar o Distrito Industrial; (d) a verificação das alternativas de financiamento para fins tanto da aquisição da(s) área(s) de instalação e/ou expansão do Distrito Industrial, bem como de sua infraestrutura, respeitados os limites de endividamento estipulados pela Lei de Responsabilidade Fiscal e suas exigências regulatórias, bem como proceder-se à compatibilização e adequação das previsões de despesas com as peças de orçamento; e (e) nunca é demais lembrar, que caberá a elaboração do(s) projeto(s) deve apresentar conformidade com as diretrizes municipais, respeitando também as normas estaduais e federais incidentes, bem como os regulamentos técnicos incidentes; observado, inclusive, o caso em que a implantação poderá por meio de etapas. 1.5 – deve-se obter autorização legislativa para criação do distrito industrial, por meio de lei a ser aprovada pela Câmara Municipal, que preferencialmente deverá instituir o programa e prever as condições em que se dará o empreendimento público e eventuais ações para seu fomento pela Administração Pública; 1.6 – uma vez autorizado o programa e dispondo de todas informações técnicas necessárias, as obras poderão ser iniciadas, sendo importante que o empreendimento seja amplamente divulgado e de modo organizado, preferencialmente mediante a elaboração de um plano de divulgação, que auxiliará na promoção do Distrito Industrial, e facilitará a adesão ao mesmo pelo público-alvo; 1.7 – deve-se prever que as empresas que pretendam se instalar no Distrito Industrial do Município apresentem um plano de negócios, ainda que sucinto, o qual será avaliado segundo os critérios definidos pelo Município, sem prejuízo da observância de que os lotes terão sua propriedade e/ou posse transferida somente após respeitado o procedimento para alienação de bens públicos, podendo ser alienados, doados ou cedidos para uso pelos particulares.

Diante do exposto, aproveitamos o ensejo para indicar, minimamente, o PROCEDIMENTO DE DESAPROPRIAÇÃO PARA FINS DE CRIAÇÃO DE DISTRITO INDUSTRIAL, a ser adotado caso a pretensão envolva a necessidade de intervir de forma expropriatória em imóveis localizados na área que vier a ser escolhida para a sua instalação: 1.1 – deve haver a realização de estudos técnicos e econômicos, bem como a indicação do(s) imóvel(eis) que se localizem dentro do campo de pretensão expropriatória da Administração Pública Municipal; 1.2 – deve haver aprovação de programa de criação de distrito industrial, preferencialmente por meio de lei, assim como a elaboração de projeto de implantação de distrito industrial; 1.3 – o titular do órgão interessado postulará a expropriação, com a antecedência e prioridade requeridas pelo programa em execução, mediante formalização de processo administrativo específico iniciado com: (a) exposição motivada, abordando especialmente a causa e finalidade da medida; (b) certidão do valor cadastral do bem para fins de lançamento do IPTU ou ITR; (c) laudo e memorial descritivo do imóvel; (d) certidão vintenária e do registro de propriedade particular, de acordo com a memória da titulação fundiária; (e) laudo de avaliação, para fins de configuração da despesa inicial da desapropriação, adotando-se, por exemplo, o método comparativo de mercado e observando-se, obrigatoriamente, o valor cadastral do imóvel para fins de lançamento; e (f) estudo de viabilidade para a destinação pretendida; 1.4 – deve ser verificada a existência de dotação orçamentaria para fazer face a despesa inicial com a desapropriação, observando-se o disposto no artigo 16 da Lei Complementar n. º 101/2000, especialmente se envolver a realização de obra pública; 1.5 – o titular do órgão interessado encaminhará o processo instruído na forma anterior, à Procuradoria Jurídica Municipal para: (a) emissão de parecer conclusivo sobre a possibilidade jurídica da desapropriação, anexando, se for o caso; e (b) minuta do Decreto declaratório de necessidade e/ou utilidade pública e/ou de interesse social; concomitantemente; 1.6 – após exame, a Procuradoria encaminhará o processo administrativo expropriatório, devidamente instruído com os documentos referidos anteriormente, para que o Chefe do Poder Executivo decida sobre a conveniência e a oportunidade da desapropriação proposta, fazendo editar, se o caso, o competente Decreto declaratório de necessidade ou utilidade pública ou de interesse social, e que deverá comtemplar, ao menos, a finalidade pública do ato e a destinação do bem a ser desapropriado – sem prejuízo da indicação da dotação a socorrer a despesa e, aconselha-se, do dispositivo legal que ampara a conduta do administrador público; rejeitada a proposta de desapropriação, dar-se-á ciência ao titular do órgão interessado e o processo será remetido para arquivamento;

1.7 – após isso, será publicado o Decreto declaratório de utilidade pública e/ou interesse social, e o processo será devolvido à Procuradoria, que executará a desapropriação, nas condições autorizadas pelo ato, à conta de dotação orçamentaria do órgão interessado. Enfim, procurando relacionar alguns dos instrumentos jurídicos de que disporá a Administração para fins de levar a cabo sua pretensão, o possível PROCEDIMENTO PARA OBTENÇÃO DE RECURSOS DE INVESTIMENTO PRIVADOS E HIPÓTESES DE DESTINAÇÃO DE BEM PÚBLICO DESAPROPRIADO, visando a implementação do Distrito Industrial, tem-se as seguintes possibilidades, que devem ser cotejadas frente às peculiaridades, vantagens e desvantagens aferidas pelo Município e considerada a realidade concreta com a qual vierem a se deparar: (1) CONTRATAÇÃO DE PARCERIA PÚBLICO-PRIVADA, vale observar que: 1.1 – trata-se de modalidade de delegação contratual, feita mediante um processo licitatório, regulamentado especificamente pela Lei nº 11.079/2004, também conhecida como a Lei das parcerias público-privadas, que visa atender a finalidades públicas socialmente relevantes, mediante concessão especial de serviços públicos; 1.2 – em regra, o Poder Público opta por esses contratos quando precisa trazer investimentos de grande vulto e não dispõe de recursos disponíveis ou suficientes, remunerando integral ou parcialmente o particular uma vez que o serviço estiver à sua disposição e/ou dos usuários; 1.3 – são espécies do gênero concessão especial, sob o regime das parcerias público privadas, a concessão administrativa e a concessão patrocinada; 1.4 – na concessão patrocinada o concessionário executa o serviço e recebe uma contraprestação pecuniária do Poder Publico, além do valor da tarifas pagas pelos usuários, conforme disposto no artigo 2º, § 1º, da citada Lei nº 11.079/2004, sendo este modelo destinado a situações em que somente essas tarifas não seriam suficientes para remuneração do particular; enquanto na concessão administrativa ou não-patrocinada, no qual a Administração Publica será a usuária direta e indireta, a remuneração do particular será integralmente realizada pelo Estado; 1.5 – dispondo de contornos um pouco diferentes das concessões comuns, em especial no que tange às regras da licitação, verifica-se: (a) a necessidade de submissão da minuta de edital e de contrato a consulta pública; (b) a previsão de inversão de fases na licitação; (c) a possibilidade de previsão no edital da admissão de saneamento das falhas, de complementação de insuficiências ou ainda, de correções de caráter formal no curso do procedimento; (d) processo de contratação com limite do prazo contratual não inferior a cinco anos e não superior a trinta e cinco anos; (e) possibilidade de aplicação de penalidades à Administração Pública em caso de inadimplemento contratual; (f) imposição de limite de despesa em contratos de parcerias público-privadas, às formas de remuneração da concessionária; (g) possibilidade de utilização de arbitragem entre a Administração Pública e o parceiro privado;

(h) previsão do direito dos financiadores de assumirem o controle de concessionária em situação econômico-financeira difícil, saneá-la financeiramente e proceder à alienação do controle para terceiro (o mecanismo conhecido como step-in-rights); e (g) compartilhamento dos riscos entre os parceiros público e privado no caso de ocorrência de áleas extraordinárias, ou seja, os oriundos do fato do príncipe, os compreendidos no âmbito da teoria da imprevisão e das chamadas sujeições imprevistas (art.4º, VI, e art.5º, III),87 e de ganhos econômicos efetivos do parceiro privado decorrentes da redução do risco de crédito dos financiamentos utilizados pelo parceiro privado (art. 5º, IX) e garantias de cumprimento de suas obrigações pecuniárias a serem oferecidas pelo Poder Público, permitindo a contratação de seguro de pagamento com órgãos multilaterais ou com seguradoras domésticas ou internacionais, bem como a criação do Fundo Garantidor de PPP (FGP). (2) CONTRATAÇÃO SOB ENCOMENDA (BUILT TO SUIT) para aquisição, construção ou reforma relevante de imóveis para uso da Administração Pública mediante investimentos privados, vale observar que: 2.1 – ante a crescente utilização desse instituto pelo empresariado brasileiro, antes de qualquer previsão legal, numa significativa demonstração de que o fato geralmente antecede a norma jurídica, segundo a teoria tridimensional do direito, foi editada a Lei nº 12.744/2012, que acrescentou à chamada Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) o artigo 54-A, que tratou de tipificar o contrato de locação com prévia aquisição, construção ou reforma de imóvel urbano não residencial, passível de utilização pela Administração Pública, procurando obter as vantagens dessa modalidade contratual já vivenciadas pelo setor privado; 2.2 – a operação built to suit consiste na aquisição, construção ou reforma considerável, seguida de locação, mediante investimentos do futuro locador e conforme especificações pré-definidas pelo futuro locatário, nos termos do artigo 54-A da Lei nº 8245/1991 combinado com os dispositivos da Lei nº 8.666/1993; 2.3 – o ente público acaba por assimilar ao seu patrimônio o bem adquirido, construído ou reformado; 2.4 – há duas possibilidades de contratação built to suit pela Administração Pública, quais sejam, através da modelagem das parcerias público-privadas (PPPs), sendo que nessa modalidade de contratação a Administração poderia constituir direito de superfície de terreno público ao particular, que por sua vez realizará as atividades de construção para posterior locação por um prazo suficiente para o retorno do investimento e aferimento de lucro, quando então haverá a incorporação definitiva ao patrimônio público; ou ainda por meio da modelagem dos tradicionais contratos de locação entre a Administração e o particular; 2.5 – quando a Administração Pública entra em uma relação locatícia com o particular, a despeito da realização de licitação, que dever ser a regra, admite-se excepcionalmente a contratação direta de ‘locação sob medida’, em operação built to suit, por meio de licitação dispensável fundada no art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666/93, mas desde que, neste caso, a Administração Pública demonstre claramente que as necessidades de instalação e de localização condicionam a escolha de determinado imóvel e que o preço da locação se mostra compatível com o valor de mercado, segundo avaliação

prévia; devendo, adicionalmente, ser observado o detalhamento dos referidos requisitos, nos termos explanados pelo Tribunal de Contas da União, conforme apresentado alhures; 2.6 – em razão das características do contrato de locação sob medida, que tende a se prolongar no tempo ao mesmo tempo em que se diluem os aluguéis que serão desembolsados pela Administração Pública contraente, e que normalmente supera os 2 (dois) exercícios financeiros de duração, há necessidade de observar o regramento afeto a despesas de caráter continuado constante da Lei de Responsabilidade Fiscal, sobremodo em seus artigos 16, inciso I e 17, § 1º. (3) ALIENAÇÃO DE BENS PÚBLICOS para a iniciativa privada e a sua retirada do patrimônio da Administração, vale observar que: 3.1 – a Administração Pública pode alienar (gênero) seus bens imóveis desde que: (a) haja interesse público devidamente justificado; (b) seja precedida de avaliação prévia; (c) haja autorização em lei; e (d) realize prévio procedimento de licitação na modalidade concorrência. 3.2 – depreende-se que o interesse público devidamente justificado deve consistir no interesse social pertinente a cada ente da federação brasileira; 3.3 – ressalta-se que é pressuposto de legitimidade das despesas consignadas nos instrumentos legais de planejamento governamental (PPA, LDO e LOA), previstos nos artigos 163 a 169 da Constituição Federal irem ao encontro do interesse social do público-alvo, ou seja, devem estar contemplados nas políticas públicas municipais inseridas em seus instrumentos orçamentários, inclusive qualquer pretensão de realizar a alienação de bens públicos; 3.4 – a avaliação do bem imóvel, por sua vez, deve ser realizada de maneira preliminar a fim de quantificar, com precisão e de forma atualizada, o patrimônio estatal a ser alienado, e assim auxiliar na tomada de decisão pelo imóvel mais adequado; 3.5 – quanto à autorização legislativa para alienação (gênero) de bens imóveis, verifica-se que se trata de uma exigência aplicada para fins de proteção ao patrimônio público dos órgãos da Administração Pública direta, entidades autárquicas e fundacionais, devendo essa ser específica para a alienação do bem imóvel descrito, considerados seus limites geográficos, para tanto bastando que seja editada uma lei ordinária, vez que o desfazimento de bens públicos exige lei ordinária autorizativa, salvo expressa disposição em outro sentido constante da sistemática legislação municipal respectiva; e 3.6 – cabe observar que o artigo 17, inciso I, da Lei nº 8.666/93 estabelece que os imóveis públicos somente podem ser alienados com autorização legislativa e, como regra geral, por meio de licitação, na modalidade concorrência, que será dispensada em hipóteses especificadas nas alíneas do referido dispositivo. (4) DOAÇÃO ONEROSA DE BENS PÚBLICOS para a iniciativa privada e a sua retirada do patrimônio da Administração, vale observar que:

4.1 – a doação de bem público imóvel exige a desafetação, autorização em lei específica, ato motivado e devidamente justificado, além de prévia avaliação do imóvel; 4.2 – é pressuposto de legitimidade das despesas consignadas nos instrumentos legais de planejamento governamental (PPA, LDO e LOA), previstos nos artigos 163 a 169 da Constituição Federal, que haja a integração com o interesse social do público-alvo, ou seja, devem estar contemplados nas políticas públicas municipais e inseridas em seus instrumentos orçamentários as pretensões de realizar doações; 4.3 – há necessidade de realização de licitação, na modalidade concorrência pelo tipo maior lance, em regra; sendo excepcionalmente possível a dispensada a licitação, inclusive para as alienações gratuitas no âmbito de programas habitacionais ou de regularização fundiária de interesse social, conforme artigo 17, inciso I, alíneas “b”, “f” e “h”, da Lei nº 8.666/93; 4.4 – pode ser utilizada a modalidade de doação com encargos, onde se estabelecerão deveres ao donatário, que poderão consistir, inclusive, em investimentos almejados pela Administração; 4.5 – é possível a doação de bem desapropriado para fins de executar política urbana (artigos 182 e 183 da CF e Lei Federal nº 10.257/2001) e para implementação dos chamados distritos industriais (artigo 1º, alínea “i”, do Decreto-lei 3.365/1941); e 4.6 – o Poder Público poderá fazer doações de bens móveis ou imóveis desafetados do uso público para incentivar construções e atividades particulares de interesse coletivo, preferencialmente mediante a constatação de uma vantagem para a Administração, ressalvando, sobre isso, que é vedada a doação de quaisquer bens públicos, valores ou benefícios no ano eleitoral, salvo nos casos de calamidade pública, estado de emergência ou inseridos em programas sociais autorizados em lei e já em execução orçamentária no exercício anterior, segundo o artigo 73, § 10, da Lei nº 9.504/1997. (5) CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO DE BENS PÚBLICOS mediante a realização de encargos, hipótese em que o bem será mantido no patrimônio da Administração, vale observar que: 5.1 – encontra-se regulamentada pelo Decreto-lei n° 271/1967, ressaltada por muitos como sendo alternativa mais vantajosa que o instituto da doação, exatamente por não haver qualquer subtração do patrimônio público e pela possibilidade de fiscalização da destinação do bem, sob pena de resolução da avença; 5.2 – pode se dar na forma onerosa, mediante disposição de obrigações ao concessionário; 5.3 – volta-se a fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra ou outra utilização de interesse social. 5.4 – embora não se trate propriamente de hipótese de alienação de bem público, aplicam-se as mesmas exigências verificadas para essa modalidade, a exemplo do quanto antes debatido para o caso de doação.

Ante tudo o que foi exposto, espera-se que o presente artigo tenha proporcionado ao leitor o mínimo de esclarecimentos necessários à compreensão do fenômeno da implementação de distritos industriais por Municípios, tendo em vista o relevante interesse social e econômico que carrega esse tipo de realização, muitas vezes mostrando-se um dos principais instrumentos de fomento da política econômica local. Procurou-se enfatizar as principais etapas e procedimentos que envolvem desde a escolha do local para a instalação do distrito industrial e aquisição da correspondente propriedade, até a elaboração projeto de implantação e realização de obras de infraestrutura, para se chegar à destinação dos terrenos ou lotes que o compõem à iniciativa privada. Crê-se, enfim, ser essencial este tipo de abordagem, que, longe de propor uma solução e/ou resposta final ao tema, tem como fim qualificado o de incentivar o estudo, o debate, as indagações, os aperfeiçoamentos e até mesmo o aproveitamento e a utilização dos procedimentos aqui descritos, devendo sempre ser observada a realidade ambiente de cada Município de modo que, futuramente e se o caso, possa ser formatado e utilizado pelas Municipalidades o modelo jurídico que mais se adeque à sua realidade e, assim, venha a permitir a realização do interesse público primário da melhor e mais satisfatória maneira possível. · NOTAS: (1) CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de Direito Administrativo, 9º Edição, Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2002, p. 820. (2) Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação Cível nº 0177019-13.2011.8.26.0000, sob a relatoria do Desembargador Urbano Ruiz. (3) MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 20. ed., São Paulo: Malheiros, 1990. (4) GASPARINI, Diógenes. Direito Administrativo, 9ª ed., rev. e atual., São Paulo: Saraiva, 2004, p. 669. (5) FRANCO JÚNIOR, Raul de Mello. Alienação de bem público, Revista dos Tribunais, 2011, p. 149. (6) Tribunal de Contas do Estado de Mato Grosso. Processo nº 18.065-3/2008, relator Conselheiro José Carlos Novelli. (7) FRANCO JÚNIOR, Raul de Mello. Op. Cit., p. 151. (8) Ibid., p. 155/158. (9) CARVALHO FILHO, José dos Santos. Op. Cit., p. 897.

(10) JUSTEN FILHO, Marçal. Curso de Direito Administrativo, 2ª Edição, São Paulo, Saraiva, 2006, p. 738. (11) GROTTI, Dinorá Adelaide Musetti. “A experiência brasileira nas concessões de direito público”. Disponível em: http://www4.tce.sp.gov.br/sites/default/files/A-experiencia-brasileira-concessoes-servico- publico-artigo_0.pdf. Acesso em: 10.01.2014. (12) Disponível em: http://acminas.com.br/uploads/noticias/anexo/contrato-built-to-suit---debate- imobiliario-10-0-2012.pdf. Acesso em 20.12.2013. (13) NETO, Francisco Maia. “O que significa o conceito built-to-suit”, artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”. Disponível em: http://www.precisao.eng.br/fmnresp/build(na).htm. Acesso em: 05.08.2013 (14) Tribunal de Contas da União. Acórdão 1301/2013-Plenário, TC 046.489/2012-6, relator Ministro Substituto André Luís de Carvalho, revisor Ministro Benjamin Zymler, 29.5.2013. (15) Idem. (16) Disponível em: http://servicos.tce.sc.gov.br/enaop/. Acesso em: 20.12.2013. (17) Art. 2º, parágrafo 1º, II, “a” da Resolução do CNJ nº114, de 20/04/2010. (18) Segundo informações obtidas junto à rede mundial de computadores, inicialmente estava prevista a realização de um pregão presencial. Todavia, posteriormente, ante a percepção de que o valor total da transação superaria o montante de R$ 20 milhões, valor a partir do qual é autorizada a realização de parceria público-privada, regulada pela Lei nº 11.079, de 30 de dezembro de 2004, o órgão da Justiça Federal resolveu alterar a modalidade de licitação para concorrência pública e incorporar alguns procedimentos ou controles previstos na Lei nº 11.079/2004, com vistas a trazer maior garantia às partes, a despeito de a operação em questão não se enquadrar exatamente na contratação ali regulada. (19) Tribunal de Contas da União. Acórdão 1301/2013-Plenário, TC 046.489/2012-6, relator Ministro Substituto André Luís de Carvalho, revisor Ministro Benjamin Zymler, 29.5.2013. Originou-se de Consulta formulada pelo Conselho Superior da Justiça do Trabalho – CSJT acerca da aplicabilidade do art. 24, inciso X, da Lei nº 8.666, de 21 de junho de 1993, às contratações de ‘locação sob medida’ de imóvel a ser construído de acordo com parâmetros mínimos estabelecidos por órgão ou entidade da Administração Pública. Em suma, encaminhando questionamento originalmente levantado pelo Tribunal Regional do Trabalho da 6ª Região (Peça nº 1), o CSJT pretende obter respostas para as seguintes dúvidas: “a) é possível a aplicação do disposto no art. 24, inciso X, da Lei n.° 8.666/93 na contratação de locação de imóvel a ser construído de acordo com parâmetros mínimos a serem estabelecidos por órgão da Administração Pública? b) em caso positivo, quais seriam os aspectos legais aplicáveis e quais as exigências técnicas necessárias para a celebração dessa modalidade de contrato administrativo?”.

· REFERÊNCIAS: Doutrina CARVALHO FILHO, José dos Santos. Manual de Direito Administrativo, 9º Edição, Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2002. CILLI, Fábio. Empreendimentos do tipo built-to-suit. Arbitragem do valor de locação em editais de concorrência. Decorrente de monografia apresentada à Escola Politécnica da USP para obtenção de MBA em Gerenciamento de Empresas e Empreendimentos na Construção Civil com ênfase Real Estate. São Paulo. 2004. FRANCO JÚNIOR, Raul de Mello. Alienação de bem público, Revista dos Tribunais, 2011. GASPARINI, Diógenes. Direito Administrativo, 9ª ed., rev. e atual., São Paulo: Saraiva, 2004. GROTTI, Dinorá Adelaide Musetti. “A experiência brasileira nas concessões de direito público”. Disponível em: http://www4.tce.sp.gov.br/sites/default/files/A-experiencia-brasileira-concessoes-servico- publico-artigo_0.pdf. GUIA TÉCNICO PARA IMPLANTAÇÃO DE DISTRITOS INDUSTRIAIS. Cartilha Informativa. FIEP, SESI, SENAI e IEL. Paraná. 2013. INSTITUTO BRASILEIRO DE ESTUDOS IMOBILIÁRIOS – IBEI. Disponível em: http://acminas.com.br/uploads/noticias/anexo/contrato-built-to-suit---debate-imobiliario-10-0-2012.pdf. JUSTEN FILHO, Marçal. Curso de Direito Administrativo, 2ª Edição, São Paulo, Saraiva, 2006. MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 20. ed., São Paulo: Malheiros, 1990. MEIRELLES, Hely Lopes. "Formação de Distrito Industrial", in Revista dos Tribunais, vol. 499, ano 66, págs. 37-44, maio de 1977. NETO, Francisco Maia. “O que significa o conceito built-to-suit”, artigo escrito para a coluna “Mercado Imobiliário”. Disponível em: http://www.precisao.eng.br/fmnresp/build(na).htm. SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro, 4ª ed., rev. e atual., São Paulo: Malheiros, 2006. SILVA, Josias Soares da. In Encontro Técnico Nacional de Auditoria de Obras Públicas, 2011, Tribunal de Contas do Estado de Santa Catarina. Disponível em: http://servicos.tce.sc.gov.br/enaop/. Jurisprudência Conselho Nacional de Justiça. Resolução do CNJ nº114, de 20/04/2010. Superior Tribunal de Justiça. RMS n.º 18.703/BA.

Superior Tribunal de Justiça. REsp n.º 86.046/SP. Superior Tribunal de Justiça. REsp nº 1.189.508/RS. Tribunal de Contas do Estado de Mato Grosso. Processo nº 18.065-3/2008, Relator Conselheiro José Carlos Novelli. Tribunal de Contas da União. Acórdão 1301/2013-Plenário, TC 046.489/2012-6, Relator Ministro Substituto André Luís de Carvalho, Revisor Ministro Benjamin Zymler, 29.5.2013. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação Cível nº 0177019-13.2011.8.26.0000, Relator Desembargador Urbano Ruiz. Tribunal Regional Federal 3ª Região. AC 5838 SP 2002.61.08.005838-1, Relator juiz convocado Wilson Zauhy, julgamento ocorrido em 15.06.2011. Tribunal Regional Federal 4ª Região. AC 7422 PR 2002.70.04.007422-4, Relator João Pedro Gebran Neto, julgamento ocorrido em 10.08.2011. Legislação Decreto-Lei nº 3.365 de 21 de junho de 1941. Dispõe sobre desapropriações por utilidade pública. Decreto-Lei n° 271 de 28 de fevereiro de 1967. Dispõe sobre loteamento urbano, responsabilidade do Ioteador concessão de uso e espaço aéreo e dá outras providências. Lei Federal nº 4.132 de 10 de setembro de 1962. Define os casos de desapropriação por interesse social e dispõe sobre sua aplicação. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF. 1988. Lei Federal n.º 8.666 de 21 de junho de 1993. Regulamenta o art. 37, inciso XXI, da Constituição Federal, institui normas para licitações e contratos da Administração Pública e dá outras providências. Brasília, DF. 1993. Lei Federal n.º 8.987 de 13 de fevereiro de 1995. Dispõe sobre o regime de concessão e permissão da prestação de serviços públicos previsto no art. 175 da Constituição Federal, e dá outras providências. Brasília, DF. 1995. Lei Federal n.º 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília, DF. 1991. Lei Federal n.º 9.504 de 30 de setembro de 1997. Estabelece normas para as eleições. Brasília, DF. 1997. Lei Federal n.º 9.784, de 29 de janeiro de 1999. Regula o processo administrativo no âmbito da Administração Pública Federal. Brasília, DF. 1999.

Lei Complementar Federal n.º 101, de 04 de maio de 2000. Estabelece normas de finanças públicas voltadas para a responsabilidade na gestão fiscal e dá outras providências. Brasília, DF. 2000.

Lei Federal n.º 10.257 de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. Brasília, DF. 2001.

Lei Federal n.º 11.079 de 30 de dezembro de 2004. Institui normas gerais para licitação e contratação de parceria público-privada no âmbito da administração pública. Brasília, DF. 2004.

Lei Federal n.º 12.744, de 19 de dezembro de 2012. Altera o art. 4o e acrescenta art. 54-A à Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Brasília, DF. 2012.